Pozemek jako základ: Co musíte vědět, než si koupíte dům od developera

Stavět dům není jen o volbě projektu nebo o technologiích, které vám zaručí nízké účty za energie. Základem všeho je pozemek. Místo, kde váš dům vyroste, určuje nejen komfort každodenního života, ale i hodnotu celé investice do budoucna. V dnešní době, kdy nabídka pozemků na prodej Středočeský kraj rychle mizí a ceny rostou, je volba správné lokality klíčová.

A právě tady se ukazuje rozdíl mezi běžným developerem a společností Konhefr.cz. Je to developer, který své projekty vlastní, staví i prodává.

Není pozemek jako pozemek: co všechno může být problém

Na první pohled může každý pozemek vypadat jako „ten pravý“. Rovná plocha, příjezdová cesta, zajímavá lokalita. Ale až při podrobnějším zkoumání zjistíte, že i zdánlivě ideální parcela může skrývat komplikace. Ty mohou výrazně zkomplikovat stavbu i budoucí užívání domu.

Jedním z nejčastějších problémů je nezastavitelný pozemek. Mnoho lidí se nechá zmást popisem „na prodej Středočeský kraj“ a až pozdě zjistí, že daná parcela leží mimo zastavitelné území. Znamená to, že zde nelze postavit dům, dokud obec neschválí změnu územního plánu – což se často nestane roky, nebo vůbec.

Dalším častým rizikem jsou sítě a přístupové cesty. Některé pozemky nemají zajištěný přístup z veřejné komunikace, nebo přes ně vedou sítě, které výrazně omezují možnosti výstavby.

U developerských projektů se pak může stát, že pozemky nejsou ještě technicky oddělené, nejsou převedeny na katastru, nebo je k nim připojena zástava. To všechno může znamenat zdržení o měsíce i roky.

Rady a tipy pro majitele: Jak zjistit, zda je váš pozemek stavební

Než začnete plánovat stavbu, je důležité ověřit, zda je váš pozemek skutečně určený k výstavbě. Zastavitelnost pozemku totiž neznamená automaticky, že se na něm dá hned stavět. Tento pojem vyjadřuje, jaký potenciál má daná parcela pro stavební účely. Tedy zda je součástí zastavitelného území obce a zda splňuje všechny regulační podmínky.

1. Územní plán obce – první krok k jistotě

Základním dokumentem, který vám napoví, zda je možné pozemek zastavět, je územní plán obce. Ten určuje, které plochy jsou určené pro bydlení, rekreaci, průmysl nebo zemědělství. V grafické části plánu bývají zastavitelné plochy označeny kódy začínajícími písmenem „Z“, případně „P“. Jsou většinou vyznačeny oranžovou nebo červenou barvou.

Každá obec může mít své vlastní značení, proto je důležité studovat legendu mapy a textovou část plánu. Zde jsou popsány i konkrétní limity – například maximální výška budov, procento zastavitelnosti či povinné odstupy.

Územní plán obce je zpravidla dostupný online zdarma na webových stránkách obce nebo k nahlédnutí na stavebním úřadě. Pokud si nejste jistí interpretací, vyplatí se konzultace s odborníkem. Spojte se například s projektantem nebo developerem, který má s danou lokalitou zkušenost.

2. Katastr nemovitostí – právní stav a typ pozemku

Druhým krokem je nahlédnout do Katastru nemovitostí (dostupný online na webu ČÚZK). Zde zjistíte parcelní číslo, výměru, vlastnictví, typ pozemku i případné právní zatížení – například věcná břemena, zástavy nebo ochranná pásma.

Katastr vám také prozradí, zda se jedná o ornou půdu, zahradu, ostatní plochu nebo stavební parcelu. Důležité je však vědět, že informace o skutečné zastavitelnosti zde nenajdete – k tomu slouží právě územní plán.

3. Zastavitelný ≠ stavební

I když územní plán označuje pozemek jako „zastavitelný“, ještě to z něj nedělá stavební pozemek. Stavebním se stává až po vydání územního rozhodnutí, územního souhlasu nebo stavebního povolení.

Teprve po splnění těchto kroků je možné zahájit stavbu a připojit se na inženýrské sítě a komunikace.

To je mimochodem jeden z důvodů, proč u mnoha developerských projektů Praha dochází ke zpožděním. Pozemky jsou sice zastavitelné, ale ještě nemají vyřízená všechna povolení.

4. Zemědělská půda a stavební plány – složitější cesta

Mnoho lidí vlastní zemědělský pozemek a přemýšlí, zda by na něm mohli stavět. Zemědělská půda je ale chráněna zákonem v rámci Zemědělského půdního fondu (ZPF). Jejím účelem je chránit produkční půdu, která je v České republice čím dál vzácnější.

Pokud se váš pozemek nachází mimo zastavitelné území, je nutné požádat o odnětí půdy ze ZPF, což schvaluje obecní úřad s rozšířenou působností. Za vynětí se platí odvody, jejichž výše závisí na kvalitě půdy a lokalitě.

Samotné vynětí však neznamená, že se z pozemku automaticky stává stavební parcela. Musí být schválena i změna územního plánu, případně vydáno územní rozhodnutí nebo regulační plán.

Z těchto důvodů je převod zemědělské půdy na stavební pozemek časově i administrativně náročný proces – někdy trvá i několik let.

5. Praktický tip: jak předejít problémům

Než se rozhodnete pro koupi nebo výstavbu, zkontrolujte:

• zda se pozemek nachází v zastavitelném území,
• zda má přístup z veřejné komunikace,
• jestli je možné napojení na inženýrské sítě,
• a zda není pozemek zatížen věcnými břemeny.

Pokud si nejste jisti, vyplatí se obrátit na developera, který má vlastní pozemky a vše právně vyřešeno.

U projektů Konhefr.cza Domy Bílý Vrch máte jistotu, že všechny parcely jsou již zcela připravené k výstavbě. S vyřízeným územním rozhodnutím, přístupovými cestami a sítěmi.

Kdo vlastní pozemek a proč na tom záleží

Při koupi novostavby nebo bytu se většina lidí soustředí na vzhled, dispozici a cenu. Ale skutečný klíč k bezpečné koupi leží v jednom slově – vlastnictví.

U mnoha developerských projektů Praha nebo novostaveb Praha je běžné, že developer teprve získává pozemky. Případně má uzavřenou smlouvu o budoucím převodu. To znamená, že nemovitost ve skutečnosti ještě nepatří developerovi – a tedy ani vám. Klient tak kupuje něco, co právně neexistuje.

To s sebou nese rizika: komplikace při financování hypotéky, odklady termínů, a v krajních případech i ztrátu zálohy.

U Konhefr.cz se nic takového stát nemůže. Každý projekt vzniká na vlastních pozemcích – 100 % ve vlastnictví společnosti Jana Konhefra. Díky tomu je celý proces jednoduchý, transparentní a bezpečný.

Zástava, věcná břemena, inženýrské sítě: skrytá rizika

Zkušený developer ví, že skutečné problémy se často skrývají v detailu. Mnoho pozemků je zatíženo věcnými břemeny. Například právem chůze nebo průjezdu, vedením vodovodu či plynovodu, nebo dokonce zástavním právem vůči bance.

Pro kupujícího to znamená jediné: omezení užívání nebo riziko ztráty. Ačkoliv cena takového pozemku bývá na první pohled výhodná, později se může ukázat, že je nemožné postavit garáž, bazén nebo přistavět zimní zahradu.

U projektů Konhefr.cz máte jistotu, že každý pozemek je právně čistý – bez zástav, bez věcných břemen, bez podmíněností. Developer staví výhradně na vlastních, předem zajištěných parcelách, které nejsou nijak zatíženy bankovním financováním.

Financování probíhá ze 100 % z vlastních zdrojů. To znamená: žádná banka, žádné cizí zástavy, žádná omezení.

Jak to řeší Konhefr: 100% vlastnictví bez komplikací

Jan Konhefr, majitel společnosti Konhefr.cz, stojí za svými projekty osobně. Není to anonymní developer, který jen schvaluje návrhy z centrály – ale člověk, který sám vlastní, staví i prodává.

„Domy stavíme tak, jako by v nich bydlel sám majitel,“ říká Jan Konhefr.

Tento přístup je vidět v každém detailu – od výběru pozemků přes výstavbu až po klientský servis po dokončení.

Díky tomu, že má Konhefr.cz všechny pozemky ve vlastnictví už od počátku, probíhá výstavba plynule a bez rizik. Klient se tak nemusí obávat, že mu developer oznámí: „ještě čekáme na připojení sítí“ nebo „musíme vyřešit přístupovou cestu“.

Rychlé rozhodování, žádné „centrály“

Rozhodování je u Konhefr.cz přímé – bez zdlouhavého schvalování na anonymní centrále. Každé rozhodnutí padá rychle, přímo z rukou majitele. To umožňuje klientům flexibilní domluvu – třeba i o víkendu.

Kompletní servis pod jednou střechou

Konhefr.cz funguje jako developer–stavitel–prodejce v jednom. Díky tomu má klient jistotu, že všechny fáze projektu probíhají pod jednou střechou. Není potřeba řešit komunikaci mezi třemi firmami, které si přehazují odpovědnost.

Navíc každý klient má přístup do moderního klientského portálu, kde může sledovat postup výstavby, schvalovat změny nebo komunikovat s týmem.

Proč lokalita Domů Bílý Vrch dává smysl i do budoucna

Pokud dnes hledáte pozemky na prodej ve Středočeském kraji, těžko najdete lepší příklad ideální lokality než projekt Domy Bílý Vrch v Horních Počernicích.

Tato lokalita je ukázkou, jak může spojení kvalitního pozemku, moderní technologie a férového přístupu developera vytvořit skutečně nadčasové bydlení.

Strategická poloha a reálná hodnota

Horní Počernice nabízejí klid Středočeského kraje a zároveň perfektní dostupnost do Prahy. Bílý Vrch se nachází jen pár minut od dálnice D10, v dosahu městské hromadné dopravy i vlakové stanice.

Z hlediska investice má lokalita obrovský potenciál růstu hodnot. Jde o oblast, kde se kombinují výborné dopravní vazby, rostoucí občanská vybavenost a přirozený rozvoj okolí.

Technologie, které šetří peníze každý měsíc

Každý dům projektu Domy Bílý Vrch má v základní výbavě technologie, které jinde bývají za příplatek:

• Fotovoltaická elektrárna 8,1 kWp s baterií 11,6 kWh
• Tepelné čerpadlo IVT s možností chlazení
• Rekuperace SystemAir
• Zelená střecha
• Inteligentní řízení domácnosti
• Dřevohliníková okna VEKRA
• Retenční nádrž 5 m³ s čerpadlem
• Předokenní stínění

Díky těmto prvkům dosahuje čtyřčlenná rodina reálných provozních nákladů pouze 5 705 Kč měsíčně. To přesně odpovídá firemnímu sloganu „ŽITÍ, BYTÍ ZA PÁR KAČEK“.

Developer, který zůstává i po dokončení

Jan Konhefr nejen že v Horních Počernicích sídlí, ale zde také bydlí. To znamená, že se o své projekty stará i po dokončení – zajišťuje údržbu areálu, servis i osobní dohled.

Tento dlouhodobý vztah k lokalitě vytváří jistotu, že projekt nebude po předání „zapomenutý“, ale že se o něj někdo stará i nadále.

Reálné zkušenosti klientů: důvěra, která něco znamená

Paní Píchalová, jedna z klientek, to popsala přesně:

„S Konhefr.cz jsme byli spokojeni od první prohlídky až po předání domu. Komunikace rychlá, vstřícná a lidská. Všechno, co nám bylo slíbeno, bylo splněno. Kdybychom kupovali znovu, určitě bychom volili Konhefr.cz.“

Takové reference nejsou náhodné – jsou výsledkem poctivého přístupu a transparentnosti.

Shrnutí: bezpečný pozemek, jistý domov

Koupě pozemku nebo domu není jen o emocích, ale především o důvěře. A tu si Konhefr.cz získává díky třem jednoduchým principům:

1. 100% vlastnictví pozemků bez zástav a břemen.
2. Developer–stavitel–prodejce v jednom – vše pod kontrolou.
3. Osobní přístup Jana Konhefra a férové jednání.

Pokud hledáte pozemky na prodej Středočeský kraj nebo vás zajímají developerské projekty Praha, začněte u developera, který ví, co dělá. Jan Konhefr k výstavbě přistupuje tak, jako by v těch domech měl sám žít.

Podívejte se na aktuální nabídku na DomyBilyVrch.cz nebo navštivte Konhefr.cz a zjistěte, proč právě tento přístup dává smysl.

Závěr v číslech:

• 30 let zkušeností
• 280 rodinných domů
• 336 bytů
• 3,55 miliardy prostavěno
• 0 komplikací s vlastnictvím pozemků

To je jistota, která se počítá.