Investiční dům nebo byt? Jak přemýšlet o nemovitosti jako investici v roce 2025

Investování do nemovitostí je u Čechů stále nejpopulárnějším způsobem, jak zhodnotit své peníze. A není se čemu divit – zatímco akciové trhy nebo kryptoměny mohou být velmi volatilní, byt nebo dům představují hmatatelnou hodnotu a zároveň ochranu proti inflaci.

Jenže rok 2025 přináší nové výzvy i příležitosti. Rostoucí úrokové sazby se začaly stabilizovat, poptávka po bydlení v Praze i okolí opět ožívá a investoři řeší zásadní otázku: vyplatí se více investiční byty, nebo investiční domy?

Proč se Češi stále spoléhají na nemovitosti

Nemovitosti jako jistota v nejisté době

Investice do nemovitostí jsou u Čechů dlouhodobě nejoblíbenější formou zhodnocení peněz. Zatímco finanční trhy jsou proměnlivé a úspory na běžném účtu ztrácejí hodnotu vlivem inflace, investiční byty a investiční domy představují hmatatelný majetek, který si svou hodnotu drží. Podle odhadů tvoří investice do nemovitostí téměř polovinu všech investičních rozhodnutí domácností v ČR.

Hlavní důvody, proč lidé volí právě nemovitosti

• Stabilní zhodnocení – dlouhodobý vývoj ukazuje, že ceny nemovitostí v ČR mají rostoucí trend. I když krátkodobě dochází k výkyvům, z dlouhodobého pohledu hodnota roste.
• Ochrana proti inflaci – zatímco hotovost na účtu ztrácí hodnotu, nemovitost funguje jako „tvrdé aktivum“, které chrání peníze před znehodnocením.
• Pasivní příjem z pronájmu – vlastnictví bytu nebo domu k pronájmu generuje pravidelný měsíční příjem a zajišťuje finanční stabilitu.
• Nízké riziko oproti jiným investicím – akcie či kryptoměny jsou volatilní, zatímco nemovitosti jsou konzervativnější a bezpečnější variantou.

Praha: motor investičního trhu

Obzvlášť silně je tento trend vidět v hlavním městě. Nové byty Praha patří k nejvyhledávanějším investičním produktům, protože poptávka po nájmech zde převyšuje nabídku. Mladí lidé, zahraniční pracovníci i studenti hledají bydlení a kvalitní byty se pronajímají prakticky okamžitě.

To znamená pro investory dvě věci:

1. Rychlá obsazenost bytů – nízké riziko prázdného bytu.
2. Stabilní výnos z nájmu – i když výnosy procentuálně nejsou tak vysoké jako ve Středočeském kraji, jistota nájemníků je v Praze téměř garantovaná.

Středočeský kraj: rostoucí alternativa

Vedle Prahy začínají investoři stále více zvažovat také investiční domy ve Středočeském kraji. Důvod je jednoduchý – ceny pozemků rostou, poptávka po rodinném bydlení v dosahu metropole sílí a moderní developerské projekty nabízejí dům za cenu bytu v Praze.

Výsledkem je, že investorům se dnes otevírá možnost diverzifikovat – část peněz vložit do developerských projektů Praha a část do rodinných domů v okolí, kde je potenciál růstu hodnoty ještě vyšší.

Podle dat z roku 2025 rostou nájmy meziročně o 2–10 %, nejvíce u menších bytů 1+kk a 2+kk. Ty jsou díky nižší pořizovací ceně a široké poptávce oblíbené jak u nájemníků, tak investorů. I když výnosnost není tak vysoká jako před lety, kombinace rostoucích nájmů a stabilní obsazenosti činí z investičních bytů i domů stále atraktivní volbu.

Dům vs. byt – co se více vyplatí jako investice

Investiční byty Praha – klasika s rychlou likviditou

Investiční byty jsou dlouhodobě první volbou mnoha investorů. Praha byt v atraktivní lokalitě nabízí stabilní poptávku ze strany nájemníků, minimální riziko prázdného bytu a rychlou likviditu v případě prodeje. Obzvlášť nové byty Praha jsou mezi zájemci o pronájem velmi žádané, protože nabízejí moderní standardy a dobrou dostupnost do centra.

Výhody:

• rychlý a snadný pronájem díky vysoké poptávce,
• nižší náklady na údržbu než u domu,
• při prodeji vysoká likvidita díky prestižní adrese.

Nevýhody:

• vyšší pořizovací cena za m² – Praha patří k nejdražším městům ve střední Evropě,
• poplatky do fondu oprav a správy – pravidelné náklady snižují čistý výnos,
• omezené možnosti úprav – majitel je vázán pravidly SVJ,
• růst hodnoty je často závislý pouze na lokalitě, nikoli na nemovitosti samotné.

Investiční byty jsou tedy vhodné pro investory, kteří chtějí konzervativní a bezpečnou variantu s jistotou obsazenosti, i když s nižším procentuálním výnosem.

Diverzifikace rizik

Podle odborníků z realitního trhu dává od roku 2025 smysl uvažovat nejen o bytech v Praze, ale také o rodinných domech v okolí metropole. Byt má výhodu rychlé likvidity, zatímco dům nabízí vyšší potenciál růstu díky hodnotě pozemku. Pro investory, kteří chtějí diverzifikovat rizika, se proto vyplatí kombinace – například koupě menšího bytu v Praze a investičního domu ve Středočeském kraji.

Investiční domy Středočeský kraj – větší potenciál růstu

Na druhé straně stojí investiční domy ve Středočeském kraji. Ty se v posledních letech stávají velmi atraktivní alternativou. Za cenu většího bytu v Praze lze pořídit celý dům s pozemkem, což znamená nejen prostor navíc, ale i vyšší investiční flexibilitu.

Výhody domů jako investice:

• větší flexibilita využití – možnost pronajímat celý dům, jen jeho část nebo dokonce rozdělit jednotky,
• možnost budoucích přístaveb či rekonstrukce – majitel má plnou kontrolu a může hodnotu aktivně navyšovat,
• nižší pořizovací cena za m² než v Praze – více prostoru za nižší investici,
• rostoucí hodnota pozemků – zatímco byt nemůžete „rozšířit“, u domu roste cena i díky samotnému pozemku.

Navíc moderní developerské projekty Praha a Středočeský kraj, jako například projekty Konhefr.cz, ukazují, že domy mohou být dnes vybaveny technologiemi (fotovoltaika, tepelné čerpadlo, rekuperace), které snižují provozní náklady a zvyšují jejich atraktivitu pro dlouhodobý pronájem.

Koupit byt nebo dům?

• Byt v Praze = jistota obsazenosti, rychlý pronájem, vyšší pořizovací cena a nižší výnos.
• Dům ve Středočeském kraji = nižší pořizovací cena za m², vyšší flexibilita, rostoucí hodnota pozemků a potenciál vyššího výnosu z pronájmu.

Pro investory, kteří hledají stabilitu, jsou investiční byty Praha dobrou volbou. Ti, kdo chtějí vyšší výnos a dlouhodobý růst hodnoty, by měli zvážit investiční domy Středočeský kraj.

Co ovlivňuje zhodnocení nemovitosti

Investice do nemovitosti není jen o tom, kolik dnes zaplatíte. Skutečný úspěch se ukáže až po letech, kdy se projeví faktory, které určují růst hodnoty. Podívejme se na ty nejdůležitější.

Lokalita – nejdůležitější faktor

Lokalita rozhoduje o tom, jak rychle a za kolik svou nemovitost prodáte nebo pronajmete.

Projekty Praha – mají vyšší pořizovací cenu, ale díky obrovské poptávce je zde rychlý obrat na trhu. Investoři oceňují jistotu, že nové byty Praha se prodají nebo pronajmou prakticky okamžitě.

Středočeský kraj – nabízí stabilnější růst hodnoty. Pozemky v okolí Prahy mají omezenou nabídku, a proto jejich cena dlouhodobě stoupá. U investičních domů je právě pozemek klíčovým faktorem, který zvyšuje hodnotu nemovitosti.

Typ nemovitosti – byt vs. dům

Na hodnotu má velký vliv i samotný typ nemovitosti.

Nové byty Praha si drží cenu lépe než starší panelové byty, protože nabízejí moderní standardy a nízké náklady na údržbu.

Investiční domy – jejich cena se odvíjí od kvality stavby a stavu nemovitosti. Moderní developerské projekty zajišťují, že domy budou dlouhodobě atraktivní, zatímco starší domy bez rekonstrukce hodnotu ztrácí.

Developerské projekty Praha vs. Středočeský kraj

Kvalitní developer je zásadní. Developerské projekty Praha jsou atraktivní pro rychlé pronájmy, ale často bývají limitované vysokou pořizovací cenou. Naopak projekty ve Středočeském kraji, například od Konhefr.cz, nabízejí dům s moderními technologiemi (fotovoltaika, tepelné čerpadlo, rekuperace) v základní ceně. To znamená nejen nízké provozní náklady, ale i vyšší atraktivitu pro nájemníky a kupce v budoucnu.

Ekonomické faktory

Na hodnotu nemovitosti mají zásadní vliv i vnější faktory:

Úrokové sazby – když jsou nízké, roste poptávka po hypotékách a ceny nemovitostí stoupají.

Inflace – nemovitost funguje jako ochrana proti znehodnocení peněz.

Poptávka po nájemním bydlení – Praha i Středočeský kraj patří k oblastem s vysokou poptávkou po pronájmech, což dlouhodobě podporuje růst hodnoty investičních bytů i domů.

Doporučení pro investici

Pokud chcete, aby se vaše investice zhodnotila, sledujte nejen aktuální cenu, ale i lokalitu, typ nemovitosti, kvalitu developera a ekonomické podmínky. Investiční domy ve Středočeském kraji mohou díky rostoucí hodnotě pozemků nabídnout ještě vyšší potenciál růstu než dražší byty v centru Prahy.

Experti zároveň upozorňují, že realitní trh už není ‚zaručený výdělek‘ jako před deseti lety. Úspěch dnes vyžaduje uvážlivější přístup – správně zvolenou lokalitu, kvalitního developera a realistická očekávání. Mnozí investoři kupují byt či dům nejen kvůli okamžitému pronájmu, ale i s dlouhodobým plánem: za 10–15 let ho chtějí využít pro děti nebo na stáří.

Pronájem: výnosy, náklady a realita v roce 2025

Trh s nájmy je silnější než kdy dříve

Rok 2025 přináší investorům dobrou zprávu – trh s nájemním bydlením v ČR zažívá obrovský boom. Rostoucí ceny hypoték a přísnější podmínky bank vedou k tomu, že stále více lidí místo koupě volí nájem. To znamená jediné: investiční byty i investiční domy mají zajištěnou vysokou poptávku.

V Praze i Středočeském kraji je zájem o pronájmy rekordní, a proto se investice do nemovitostí stávají jedním z nejbezpečnějších způsobů, jak dlouhodobě zhodnotit peníze.

Výnosy z pronájmu: Praha vs. Středočeský kraj

• Byty v Praze → pronajímají se prakticky okamžitě, zejména nové byty Praha. Problémem je však vysoká pořizovací cena, která snižuje procentuální výnos. Investor má jistotu rychlé obsazenosti, ale jeho roční výnos se často pohybuje pouze kolem 3–4 %.
• Domy ve Středočeském kraji → jejich pořizovací cena za m² je výrazně nižší než v metropoli. To znamená vyšší procentuální výnos, ať už dům pronajmete celé rodině, nebo rozdělíte na více jednotek. Investiční domy v okolí Prahy mohou dosahovat výnosů 5–6 % ročně.

Náklady na provoz a údržbu

Je pravda, že údržba rodinného domu bývá vyšší než u bytu. Jenže moderní developerské projekty Středočeský kraj, jako jsou Domy Bílý Vrch nebo Domy Mcely , přinášejí velkou výhodu:

• fotovoltaiku s bateriovým úložištěm,
• tepelné čerpadlo s možností chlazení,
• rekuperaci a inteligentní systém řízení,
• zelenou střechu a retenční nádrž.

Díky těmto technologiím se běžné náklady na provoz snižují na minimum. U čtyřčlenné rodiny vychází například měsíční náklady na pouhých 5 705 Kč, což je v porovnání s bytem v Praze zlomková částka.

Kdy dává smysl investovat do novostavby

Výhody novostaveb

Investice do novostavby je mezi investory stále oblíbenější, protože přináší hned několik benefitů:

• minimální potřeba oprav v prvních letech,
• moderní úsporné technologie, které snižují náklady na energie,
• vyšší atraktivita pro nájemníky – lidé chtějí bydlet v moderních bytech a domech,
• lepší prodejní cena do budoucna – novostavby drží hodnotu mnohem lépe než starší domy nebo panelové byty.

Projekty Praha vs. Středočeský kraj

• Developerské projekty Praha přitahují investory, kteří hledají rychlou a bezpečnou cestu – koupí nový byt, který se okamžitě pronajme.
• Středočeský kraj ale nabízí vyšší investiční potenciál. Projekty od Konhefr.cz dokazují, že dům může být z dlouhodobého hlediska ještě výhodnější – ať už pro vlastní bydlení, nebo jako investice do pronájmu.
• Individuální přístup jako konkurenční výhoda
• Jan Konhefr, který je developer, stavitel i prodejce v jedné osobě, garantuje nejen stabilitu financování z vlastních zdrojů, ale i osobní přístup ke každému investorovi. Rychlé rozhodování, férové ceny a flexibilní podmínky jsou důvodem, proč si jeho projekty drží vysokou atraktivitu i po letech.

Výnosy z nájmu

Podle aktuálních analýz není realitní trh jednotný – zatímco v Praze je jistota obsazenosti vysoká, procentuální výnos z nájmu bývá nižší. V krajských městech či ve Středočeském kraji se naopak dají dosáhnout vyšší výnosy, i když je třeba počítat s delší dobou hledání nájemníka. Investoři také stále častěji využívají hypotéku jako finanční páku – nájem pokryje splátky úvěru a po letech jim zůstane nemovitost bez dluhů. To je model, který i přes vyšší úrokové sazby v roce 2025 dává smysl, pokud je nemovitost vybrána chytře: moderní, energeticky úsporná a v lokalitě s dobrou občanskou vybaveností.

Shrnutí: vyplatí se investovat do bytu, nebo do domu?

• Investiční byty Praha – rychlý pronájem, stabilní poptávka, vyšší likvidita, ale nižší výnos kvůli vysoké pořizovací ceně.
• Investiční domy Středočeský kraj – vyšší procentuální výnos, stabilní růst hodnoty a možnost vlastního využití v budoucnu.

Pokud hledáte jistotu a dlouhodobě výhodnou investici, dům ve Středočeském kraji je stále častěji lepší volbou než byt v Praze.

Doporučujeme se podívat na ověřené projekty: Domy Bílý Vrch nebo Domy Mcely