Skryté náklady rekonstrukce vs. novostavba: co ve finále vyjde levněji
Na první pohled to může vypadat jednoduše. Starší dům pořídíte levněji, uděláte „částečnou rekonstrukci“ a máte hotovo. Novostavba má vyšší kupní cenu, takže působí dražší. Jenže rozhodování o bydlení nebývá o ceně na inzerátu. Je o celkových nákladech, čase, stresu a rizicích.
Rekonstrukce má jednu nevýhodu, která se špatně komunikuje. Dokud nezačnete bourat, nevíte, co přesně najdete. A právě v tom se skrývají náklady, které rozpočet nafouknou o desítky procent. Někdy i víc. Naopak u novostavby s garancí konečné ceny víte dopředu, co kupujete. Znáte standard. Znáte termín. A máte odpovědného partnera, který stavbu nejen prodal, ale také postavil.
Níže najdete rozšířené srovnání z praxe. Včetně konkrétních položek, které lidé u rekonstrukcí podceňují. A včetně toho, jaký komfort přináší dům na klíč s garantovanou cenou a zárukami.
Život na staveništi vs. stěhování do hotového
I když se snažíte dělat rekonstrukci postupně, narazíte na to, že:
- koupelna je mimo provoz,
- kuchyň je provizorium,
- prach je všude,
- termíny se posouvají,
- řemeslníci přijdou, kdy jim to vyjde,
- vy řešíte materiály, dopravu, reklamace, změny.
Pokud máte děti, je to ještě náročnější. Děti potřebují režim. Školu, kroužky, klid na spaní. Rekonstrukce režim rozbíjí.
Stěhování do hotového je psychicky i prakticky jiná liga
U novostavby „na klíč“ je rozdíl v tom, že:
- máte jasný termín,
- dostanete hotový dům,
- řešíte zařízení, ne stavbu,
- můžete si nastavit život hned od prvního dne.
U projektu, kde je standard definovaný a proces je vedený přehledně, máte navíc jistotu, že se neztratíte v dokumentech. Konhefr používá klientský portál a Realpad pro zákaznický proces. V praxi to znamená přehled, méně chaosu a méně „telefonátů na pět míst“.
Neviditelné náklady rekonstrukce: čas a energie
Do rozpočtu se to nepíše, ale je to reálné:
- kolik víkendů strávíte na stavbě,
- kolik dovolené padne na řešení řemesel,
- kolik nervů vás stojí každý posun,
- jak dlouho žijete v provizoriu.
Novostavba není lepší pro každého. Ale pokud chcete klid, jistotu a rychlý start, garance ceny a termínu má obrovskou hodnotu.
Skryté náklady rekonstrukce, které rozpočet nejčastěji zvednou
Tady je část, kterou lidé často zjistí až uprostřed bourání. Nejde o „luxusní“ položky. Jde o věci, bez kterých se rekonstrukce neobejde.
1) Bourání, odvoz a likvidace odpadu
Bourání není jen kladivo. Je to i:
- kontejnery,
- odvoz sutě,
- poplatky za likvidaci,
- více jízd a více času.
A hlavně. Každá další „nečekaná“ věc, kterou najdete, se mění v další odpad. Staré podlahy, omítky, izolace, příčky, stropy.
2) Dorovnání křivých konstrukcí
U starších domů je běžné:
- křivé stěny,
- nerovné podlahy,
- stropy, které nejsou rovina.
Když chcete moderní kuchyň, vestavěné skříně a pěkné detaily, křivosti začnou vadit. A co se stane? Přidá se:
- nivelace,
- podhledy,
- sádrokarton,
- přezdění,
- více materiálu i práce.
3) Elektroinstalace a revize
Spousta starších domů má elektro na hraně dnešních potřeb. Přidáte indukci, sušičku, myčku, klimatizaci, fotovoltaiku, chytré ovládání. Najednou starý rozvaděč nestačí.
A když už se dělají nové povrchy, dává smysl udělat nové rozvody. Jenže to znamená sekání, drážky, nové jističe a revize.
4) Voda, odpady, tlak, ohřev
Rekonstrukce koupelny často otevře téma, které nikdo nechtěl řešit. Staré rozvody, nevhodné odpady, špatné vedení. K tomu se přidají práce ve zdi a následné opravy povrchů.
5) Vlhkost a izolace
Vlhkost je největší zabiják rozpočtu. Někdy je vidět hned. Někdy se ukáže až po odkrytí podlah. Řešení bývá drahé a časově náročné. A často vyžaduje kompromisy v dispozici nebo v materiálech.
6) Okna, fasáda, detaily
Výměna oken zní jako jasná položka. Ale k oknům patří:
- ostění,
- parapety,
- napojení na zateplení,
- řešení rolet, žaluzií nebo stínění.
Když chcete dům komfortní v létě, potřebujete i rozumné stínění. U staršího domu to často znamená další výdaje navíc.
7) Zahrada a okolí domu
U starého domu se často „počítá“ jen interiér. Jenže život je i venku. A venku se objevují položky typu:
- drenáže,
- oprava chodníků,
- oplocení,
- příjezd,
- terénní úpravy.
Na novostavbě bývá rozsah jasnější. U rekonstrukce se často přidává postupně.
Co obnáší „částečná rekonstrukce“ a proč se rozpočet může navýšit
„Uděláme koupelnu, kuchyň a podlahy. Možná okna.“ To je typická startovní představa. Jenže částečná rekonstrukce bývá často jen první fáze. Jakmile začnete, objeví se souvislosti.
Praktický příklad:
- chcete novou koupelnu,
- zjistíte, že jsou potřeba nové odpady,
- to otevře podlahy,
- to odhalí vlhkost nebo špatné skladby,
- a nakonec děláte víc, než jste plánovali.
Další typický příklad:
- chcete vyměnit okna,
- zjistíte, že fasáda je v horším stavu,
- a aby okna dávala smysl, musíte řešit i zateplení a detaily.
Proto se rozpočet navyšuje i u lidí, kteří si myslí, že mají plán.
A pak je tu věta, kterou slyší skoro každý, kdo rekonstruuje. „Když už to máme otevřené, byla by škoda to neudělat pořádně.“ A je to logické. Jen to stojí peníze navíc.
Proč ze starého domu nikdy neuděláte třídu A bez extrémních investic
Energetická třída není kosmetika. Je to rozdíl v provozních nákladech a komfortu. U starého domu můžete zlepšit hodně. Ale dostat se na úroveň moderní nízkoenergetické novostavby bývá extrémně drahé, protože starý dům má konstrukční limity.
Co typicky musíte řešit, pokud chcete mít energetiku blízko novostavbě:
- obálku domu, tedy zateplení stěn, střechy, podlah,
- okna a jejich správné napojení,
- minimalizaci tepelných mostů,
- řízené větrání, ideálně rekuperaci,
- moderní vytápění, často tepelné čerpadlo,
- stínění proti přehřívání v létě.
U novostavby je tohle součást konceptu. U projektů typu Domy Bílý Vrch navíc dostáváte technologie v základní ceně. Fotovoltaika s baterií, tepelné čerpadlo s chlazením, rekuperace, zelená střecha, inteligentní systém, stínění, kvalitní okna, retenční nádrž. Tohle vše se propisuje do komfortu i do účtů.
U staršího domu se na stejnou úroveň dostáváte postupně, draze a s mnoha kompromisy.
Které financování banky schvalují raději?
Banky nemají rády nejistotu. A rekonstrukce je nejistota z definice. Ne proto, že by byla špatná. Proto, že rozpočet a rozsah se mohou změnit. A hodnota domu po rekonstrukci závisí na kvalitě provedení.
Novostavba a financování
U novostavby je pro banku snazší:
- doložit hodnotu,
- pracovat s jasným standardem,
- počítat s nižšími provozními náklady domácnosti.
To se může projevit v hladším procesu schvalování.
Starý dům plus rekonstrukce
U rekonstrukce banka často chce:
- rozpočet rekonstrukce,
- někdy i projekt nebo položkový výkaz,
- odhad hodnoty po rekonstrukci,
- postupné čerpání podle etap.
A když se rozpočet navýší, musíte doplnit vlastní zdroje nebo řešit další úvěr. To je častý moment, kdy se původně výhodný nákup začne zadrhávat.
Garance konečné ceny. Proč je to víc než „příjemný bonus“
Garance ceny má dvě roviny.
První rovina je finanční. Víte, kolik bude stát dům a co v ceně je. Můžete plánovat rodinný rozpočet, hypotéku, rezervu, vybavení.
Druhá rovina je psychická. Víte, že se nerozjede kolotoč „ještě tohle“ a „tohle jsme nečekali“. To je u rekonstrukcí běžné.
U projektů, kde je developer zároveň stavitel, navíc odpadají typické výmluvy. Neexistuje „to není naše, to je dodavatel“. Existuje jedna odpovědnost a jasné řešení.
Záruka a reklamace: u starého domu nulová, u nás garantovaná stavitelem
Záruka je téma, které lidé řeší až tehdy, když se něco pokazí. A právě tehdy je rozdíl mezi starým domem a novostavbou nejtvrdší.
U starého domu přebíráte riziko vy
Koupíte starší dům, uděláte rekonstrukci, nastěhujete se. A pak:
- začne zatékat,
- objeví se prasklina,
- začne zlobit topení,
- ukáže se vlhkost,
- vyleze problém v elektroinstalaci.
Kdo to řeší? Vy. Ano, můžete reklamovat práci řemeslníků, pokud je najdete a pokud máte smlouvy, faktury, protokoly. V praxi ale často narážíte na to, že odpovědnost je roztříštěná. Jeden řekne, že to způsobil druhý. A vy stojíte uprostřed.
U novostavby chcete jednoho odpovědného partnera
Největší výhoda je, když:
- developer staví sám,
- dodává jasný standard,
- má kapacitu řešit servis.
Konhefr.cz funguje jako developer, stavitel a prodejce v jednom. Jan Konhefr je 100% majitel a komunikuje přímo. Rozhodování je rychlé. Bez zdlouhavého schvalování na centrále. To je velký rozdíl oproti anonymním strukturám.
Konhefr má v Horních Počernicích kancelář i bydliště. V lokalitě je přítomný i po dokončení. Řeší údržbu areálu, servis a návazné věci. U projektu, kde se developer po posledním prodeji vytratí, tohle často nezažijete.
Garance ceny není marketing. Je to ochrana rozpočtu
U novostavby je zásadní, aby rozsah byl jasný. Co je v ceně. Jaký je standard. Co je příplatek. Když je to dobře nastavené, minimalizujete překvapení.
A tady se dostáváme k tomu, proč mnoho lidí nakonec volí novostavbu i tehdy, když na začátku zvažovali rekonstrukci. Rodina často nechce nést riziko neznámých položek.
Domy Bílý Vrch a Domy Mcely: když chcete jistotu, úspornost a partnera, který drží slovo
Hledáte novostavbu s jasným standardem a důrazem na nízké provozní náklady? V tom případě dává smysl dívat se na projekty, kde je kvalitní technologie součástí základu a kde máte jednoho odpovědného partnera.
Pokud hledáte novostavbu s jasným standardem a reálným důrazem na nízké provozní náklady, dává smysl podívat se na:
Konhefr má 30 let na trhu. Za sebou má 280 rodinných domů, 336 bytů a 3,55 mld. Kč prostavěno. To není jedna náhodná stavba. Je to systém a zkušenost, která se promítá do detailů i do procesu.
Klienti oceňují flexibilitu. Individuální domluvu, prohlídky o víkendech, rychlou komunikaci. A financování z vlastních zdrojů. Bez zástav vůči bankám. To přidává klid.
Domy se navrhují a staví tak, jako by v nich bydlel sám majitel. To není fráze. Je to přístup, který poznáte v technologickém standardu, v promyšlenosti dispozic i v tom, jak se řeší servis.
Shrnutí: kdy se rekonstrukce vyplatí a kdy dává větší smysl garance ceny
Rekonstrukce může dávat smysl, pokud:
- máte silnou finanční rezervu,
- máte čas a energii řešit stavbu,
- máte ověřené řemeslníky,
- počítáte s tím, že rozpočet může narůst,
- přijímáte riziko skrytých vad.
Novostavba s garancí ceny dává smysl, pokud:
- chcete jasný rozpočet a termín,
- nechcete žít dlouho v provizoriu,
- chcete nízké provozní náklady,
- chcete energeticky moderní dům bez kompromisů,
- chcete záruku a jednoho odpovědného partnera.
Novostavba je komfortní, úsporné a postavené s myšlenkou na dlouhou životnost. Často překoná rekonstrukci právě těmi skrytými náklady, které na začátku nikdo nevidí.