Kdy je správný čas koupit dům? Čekat na slevy se nemusí vyplatit

Na realitním trhu se pořád něco děje. Jednou slyšíte, že novostavby budou „určitě ještě zlevňovat“. Podruhé, že „teď je nejlepší doba na investiční byty“. Do toho se mění úrokové sazby, roste nájemné a kvalitní developerské projekty v Praze a okolí se tiše vyprodávají.

Univerzální odpověď na otázku „kdy je správný čas koupit dům“ neexistuje. Rozhodně ale existují situace, kdy dává koupě větší smysl než nekonečné čekání na zázračnou slevu. A také chvíle, kdy vám může váhání nenávratně utéct konkrétní dům, dobré podmínky financování nebo roky možného výnosu.

V tomhle článku se podíváme na čtyři klíčové oblasti:

• jestli se opravdu vyplatí čekat na výhodnější nabídku,
• co vám může utéct, když příliš dlouho váháte,
• jak poznat, že je „ten správný čas“ právě pro vás,
• a jak s tím souvisí projekty Domy Bílý Vrch a Domy Mcely od developera Konhefr.cz.

Vyplatí se čekat na výhodnější nabídku?

Mnoho lidí má jednoduchý scénář: „Počkám, až ceny spadnou. Pak koupím levněji.“ Na papíře to vypadá logicky. V praxi českého trhu s nemovitostmi je to ale složitější.

Ceny neklesají plošně, spíš se přeskupují

V posledních letech jsme zažili rychlý růst cen, krátkou korekci a následnou stabilizaci. U některých starších bytů nebo energeticky náročných domů v horších lokalitách jste mohli vidět slevy. U kvalitních novostaveb a lepších developerských projektů v Praze a jejím okolí ale žádné masivní zlevňování nepřišlo.

Proč? Protože:

• poptávka po moderním, úsporném bydlení je stabilně vysoká,
• náklady na výstavbu včetně práce a materiálu dlouhodobě neklesají,
• dobré pozemky ve městech a blízko Prahy jsou omezený zdroj.

Zjednodušeně: pokud budete čekat „až novostavba výrazně zlevní“, možná se dočkáte u okrajového projektu nebo nekvalitní stavby. U moderního investičního domu nebo investičního bytu v dobré lokalitě se na velkou slevu většinou nedostane řada.

Hypotéky a ceny nemovitostí se chovají opačně

Další častý argument zní: „Počkám, až klesnou sazby. Pak si vezmu levnější hypotéku.“

Jenže trh funguje spíš takto:

• když jsou sazby nízké, hodně lidí si bere hypotéku, roste poptávka a s ní i ceny,
• když jsou sazby vyšší, část lidí nákup odloží, trh se uklidní a je větší prostor k domluvě.

To znamená, že:

• při vyšších sazbách si vyberete z větší nabídky a máte šanci jednat o ceně nebo bonusech,
• sazbu můžete za pár let refinancovat na nižší,
• ale dům, který vám seděl, už může být dávno prodaný.

Snažit se trefit dokonalé minimum sazeb a zároveň minimum cen nemovitostí je spíš hra na loterii než rozumná strategie.

Sezónnost: jaro a léto plná konkurence, zima víc prostoru

Reality mají i svůj „roční rytmus“:

• jaro a léto jsou silné prodejní sezóny, lidé se rádi stěhují v teple,
• podzim a zima bývají klidnější, kupujících je méně.

V praxi to znamená, že v zimě můžete u některých nabídek vyjednat lepší podmínky. Ne proto, že by byla nemovitost horší. Ale proto, že prodávající nechce čekat na „jarní nápor“ a je ochotnější ke kompromisu.

Čekat na lepší sezónu však většinou neznamená čekat na nižší cenu. Spíš na víc konkurence ze strany dalších zájemců.

U investičních domů a bytů hraje proti vám čas

U investičních domů a investičních bytů se přidává ještě jeden faktor. Každý rok, kdy:

• místo vlastní nemovitosti platíte nájem,
• nebo místo hotové investice jen čekáte „na lepší trh“,

přicházíte o:

• potenciální nájemné,
• růst hodnoty nemovitosti,
• roky, kdy se vám splácí hypotéka.

Zvlášť v situaci, kdy nájmy dlouhodobě rostou, je dlouhé čekání často dražší než „neideální“ načasování nákupu.

Co vám reálně může utéct, když čekáte příliš dlouho

Čekání působí jako opatrnost. V realitě ale často znamená, že konkrétní šance zmizí. Zvlášť pokud cílíte na projekty Praha a její okolí.

1. Konkrétní dům nebo byt, který vám sedí

U většiny developerských projektů je nabídka omezená:

• počet domů je pevný,
• počet bytů v jednom domě také.

V první vlně prodeje jsou obvykle k dispozici:

• nejlepší orientace na světové strany,
• největší nebo nejlépe tvarované pozemky,
• nejpraktičtější dispozice,
• často i nejvýhodnější ceny.

Když dlouho váháte, zůstanou spíš kompromisy. Větší hluk, menší zahrada, horší výhled, horší dispozice. Dům nebo byt pořád „nějaký bude“. Otázka je, jestli to bude ten, ve kterém se vám bude dobře žít nebo který bude dobře fungovat jako investice.

2. Lepší podmínky financování

Druhá věc, která může utéct, jsou podmínky hypotéky. Nejen v podobě sazby.

Může se změnit:

• vaše bonita (dnes stabilní příjem, za rok změna práce nebo podnikání),
• rodinná situace (další dítě, povinnosti, jiné úvěry),
• pravidla bank nebo ČNB (limity DTI/DSTI).

Hypotéku vám dnes banka schválí relativně komfortně. Za rok už můžete spadat do přísnějšího režimu nebo vám půjčí nižší částku.

Do toho vstupují akční nabídky bank. Poplatek zdarma, zvýhodněná sazba, bonus za refinancování. Tyto akce nemůžete plánovat, ale pokud se zrovna trefí do období, kdy jste připravení koupit, je škoda je nevyužít.

3. Vyšší celkové náklady kvůli nájmům a inflaci

Pokud aktuálně bydlíte v nájmu, dává smysl si spočítat:

• kolik zaplatíte na nájemném za rok,
• kolik byste zaplatili na splátkách hypotéky za stejnou dobu.

Nájem je čistý náklad. Hypotéka je zároveň budování vlastního majetku. K tomu připočtěte inflaci. Peníze, které dnes „odkládáte, až bude lepší chvíle“, ztrácejí hodnotu. Moderní novostavba v dobré lokalitě je naopak jedna z nejčastějších obran proti inflaci.

4. Nižší celkový výnos investice

U investičních domů a investičních bytů je čas mimořádně důležitý. Čím dřív kupujete:

• tím dřív začnete inkasovat nájem,
• tím dříve se začne splácet jistina,
• tím více let necháte pracovat růst ceny nemovitosti.

I kdybyste později koupili nemovitost o pár procent levněji, může vám chybět několik let nájmu a splácení, které by celkový výnos výrazně zlepšily.

Jak poznat, že je „ten správný čas“ právě teď

Podívejme se teď na druhou stranu mince. Jak zjistit, že je pro vás osobně vhodná chvíle koupit dům nebo byt. Ne z pohledu grafů, ale z pohledu vašeho života a konkrétní nemovitosti.

1. Máte zvládnutelnou finanční zátěž a rezervu

První krok je vlastní rozpočet:

• máte naspořenou část kupní ceny,
• zůstává vám rezerva na nečekané výdaje (ideálně 3–6měsíčních výdajů domácnosti),
• i po zaplacení hypotéky vám zůstává rozumný prostor na běžný život,
• pracujete v oboru nebo podnikáte v oblasti, která má stabilní výhled.

Pokud tyhle body sedí, dává větší smysl řešit konkrétní nákup než čekat, až se trh „ideálně srovná“.

2. Díváte se na horizont 10 a více let

Nemovitost, ať už pro vlastní bydlení, nebo jako investiční byt, dává největší smysl při delším horizontu:

• minimálně 10 let,
• ideálně i déle.

Krátkodobé výkyvy cen nebo sazeb se v tak dlouhém období rozmělní. Důležitější je:

• kvalita lokality,
• energetická náročnost,
• stavební stav,
• poptávka po nájemním bydlení v daném místě.

Když víte, že v daném městě nebo čtvrti chcete dlouhodobě žít, nebo tam chcete dlouhodobě držet investici, přesné načasování na měsíce přestává být klíčové.

3. Máte vybranou kvalitní nemovitost v dobré lokalitě

Správný čas často nastane ve chvíli, kdy narazíte na konkrétní dům či byt, který splňuje:

• dobré napojení na město a dopravu,
• občanskou vybavenost (školy, školky, lékaři, obchody),
• příjemné okolí (příroda, parky, sportovní vyžití),
• dispozici, která odpovídá vašim potřebám.

U novostaveb navíc sledujte:

• energetickou náročnost (ideálně třída A nebo B),
• typ vytápění (moderní úsporné domy s tepelným čerpadlem, rekuperací),
• kvalitu oken a zateplení,
• očekávané měsíční náklady na provoz.

Právě tady jsou silné moderní developerské projekty. Nabízí promyšlené dispozice, úsporný provoz a často i technologie, které byste do individuální výstavby jen těžko dostávali za rozumnou cenu.

4. Věříte člověku, který za projektem stojí

U developerských projektů Praha ani tak nekupujete jen zeď a střechu. Kupujete kombinaci:

• lokality,
• projektu,
• stavebního provedení,
• a hlavně schopnosti developera dotáhnout vše včas a v dohodnuté kvalitě.

Rozumný signál, že je dobrý čas koupit, je situace, kdy:

• developer má desítky let praxe a stovky dokončených jednotek,
• projekty nejen prodává, ale skutečně je i sám staví,
• netají se referencemi a je ochotný vás vzít na dokončené projekty,
• má transparentní smlouvy a jasně daný technický standard.

Přesně takhle funguje Konhefr.cz:

• 30 let na trhu,
• 280 rodinných domů,
• 336 bytů,
• více než 3,55 mld. Kč prostavěno,
• Jan Konhefr jako 100% majitel developerské i stavební divize,
• model „developer–stavitel–prodejce v jednom“.

Takový partner výrazně snižuje riziko, že budete „čekat na lepší projekt“ a mezitím o něj přijdete.

5. Trh není přehřátý, ale ani zamrzlý

A nakonec se vyplatí vnímat i širší situaci:

• ceny jsou po korekci spíš stabilní než přehřáté,
• hypoteční sazby nejsou extrémní, dají se v budoucnu refinancovat,
• poptávka po kvalitním bydlení v Praze a okolí je stabilní,
• dobré projekty se prodávají i v klidnějších obdobích.

To je typické prostředí, kdy dává smysl dělat promyšlené kroky. Ne bezhlavě nakupovat, ale ani nečekat na něco, co možná nikdy nepřijde.

Domy Bílý Vrch: jistota ceny, kvality i termínu

Teorie je jedna věc. Praktická ukázka druhá. Podívejme se, jak vypadá rozhodování „nekonečně čekat vs. rozumně jednat“ na konkrétním typu projektu.

Konhefr: developer, stavitel i prodejce v jednom

Za projekty Konhefr.cz stojí Jan Konhefr. Je:

• 100 % vlastníkem developerské i stavební divize,
• člověk, který domy nejen prodává, ale také navrhuje a staví,
• dlouhodobě spojený s lokalitou Praha 20 – Horní Počernice, kde sám bydlí i pracuje.

To znamená:

• rychlé a osobní rozhodování bez anonymní „centrály“,
• plnou odpovědnost za kvalitu projektu i stavby,
• dlouhodobou přítomnost v lokalitě i po dokončení.

Konhefr financuje projekty z vlastních zdrojů. Na domech neleží zástavy bank. Pro vás jako kupujícího je to další pojistka stability.

Domy Bílý Vrch: moderní novostavby pro bydlení i investici

Projekt Domy Bílý Vrch v Praze 20 je typickým příkladem moderního projektu, kde se potkává:

• kvalitní lokalita v dosahu Prahy,
• úsporné domy s moderními technologiemi,
• jasný a čitelný standard.

Najdete tu:

• bungalovy,
• patrové rodinné domy,
• dvojdomy.

Každý dům je koncipovaný jako dům na klíč. Včetně kvalitních materiálů a nadstandardních technologií v základní ceně.

Standard zahrnuje:

• fotovoltaiku 8,1 kWp + baterii 11,6 kWh,
• tepelné čerpadlo IVT s chlazením,
• rekuperaci SystemAir,
• zelenou střechu,
• inteligentní systém řízení domu,
• předokenní stínění,
• dřevohliníková okna VEKRA,
• retenční nádrž 5 m³ s čerpadlem.

Výsledek? Reálné provozní náklady pro čtyřčlennou rodinu vychází okolo 5 705 Kč měsíčně. To je velký rozdíl oproti starším domům i některým levnějším novostavbám bez moderních technologií. Přesně v duchu hesla „ŽITÍ, BYTÍ ZA PÁR KAČEK“.

Pro investiční domy dává takový standard obrovský smysl. Nájemci oceňují nízké účty za energie a komfort. A vy jako vlastník máte dům, který nezestárne morálně ani technicky za pár let.

Domy Mcely: klidnější varianta ve Středočeském kraji

Pokud hledáte spíš kombinaci novostavba + větší pozemek + klid, podívejte se na projekt Domy Mcely ve Středočeském kraji.

Tady najdete:

• rodinné domy a bungalovy s většími zahradami,
• prostředí s přírodou, komunitním charakterem, a přitom dobrou dostupností do Prahy, Nymburka či Mladé Boleslavi,
• stejného developera a stejnou filozofii úsporného, promyšleného bydlení.

Pro někoho ideální místo pro vlastní rodinný dům. Pro jiného zajímavý investiční dům v atraktivní rekreační a lázeňské oblasti, kde nechybí ani turistická poptávka.

Transparentní proces a dlouhodobý vztah

Konhefr nepodává jen klíče a „končí“. Díky klientskému portálu a systému Realpad mají klienti přehled:

• o smlouvách a termínech,
• o průběhu výstavby,
• o klientských změnách.

Firma zůstává v lokalitě i po dokončení. Řeší údržbu areálu, servis, další etapy. To se promítá i do hodnoty nemovitostí v čase. Víte, že projekt má dlouhodobého „správce“, nejen krátkodobého prodejce.

Shrnutí: správný čas na koupi domu je, když jste připravení vy. Ne grafy

Na závěr zkuste jednoduchý test. Pokud uvažujete o koupi domu nebo bytu, projděte si v hlavě pár otázek:

• Mám zvládnutelnou hypotéku a rozumnou finanční rezervu?
• Dívám se na novostavby a investiční byty / domy v kvalitních projektech, nejen na nejlevnější nabídku?
• Věřím developerovi, od kterého kupuji? Má historii, reference a reálně staví?
• Chci nemovitost držet dlouhodobě, minimálně 10 let?
• Uvědomuji si, že čekáním můžu přijít o konkrétní dům, lepší dispozici, výhodnější financování a roky potenciálního výnosu?

Pokud si na většinu odpovíte „ano“, je dost možné, že správný čas není někdy v budoucnu. Je teď.

A pak už jde „jen“ o to najít projekt, kde se potkává:

• kvalitní lokalita,
• úsporný a promyšlený dům,
• férový a zkušený developer.

Třeba právě některý z projektů Domy Bílý Vrch nebo Domy Mcely od Konhefr.cz.

Domy se tu staví tak, jako by v nich bydlel sám majitel. A to je při rozhodování o největší investici v životě možná ten nejdůležitější argument.