Kontaktovat
Jak probíhá koupě domu z developerského projektu krok za krokem

Jak probíhá koupě domu z developerského projektu krok za krokem

Koupě domu z developerského projektu je pro většinu rodin jedna z největších životních investic. Velké peníze, hodně emocí, spousta smluv a rozhodnutí. Dobrá zpráva? Když víte, jak celý proces probíhá krok za krokem, dá se zvládnout v klidu, bez stresu, a hlavně bez nepříjemných překvapení.

V tomhle článku se podíváme na celý proces nákupu domu z developerského projektu na příkladu projektu Domy Bílý Vrch od developera Konhefr.cz. Ukážeme si, jak probíhá výběr domu, smlouvy, financování, klientské změny i předání klíčů. A také, jak může vypadat koupě rodinného domu nebo i luxusní vily na prodej v momentě, kdy za projektem stojí developer–stavitel–prodejce v jednom.

Koupit nový dům? Pro většinu lidí velký krok, ale dá se zvládnout

Když začnete hledat nové bydlení, často narazíte na pojmy jako developerské projekty, novostavby na prodej, vila na prodej nebo luxusní dům v Praze. Vypadá to lákavě – moderní architektura, nízké náklady na provoz, čisté a nové prostředí. Zároveň ale slyšíte historky o zpožděných stavbách, složitých smlouvách nebo neochotných developerech.

Není divu, že spousta lidí má z koupě domu z developerského projektu respekt.

Co dnes kupující řeší nejčastěji

Typické otázky, které slyší developeři i realitní specialisté:

  • Jak poznám, že je developerský projekt kvalitní a bezpečný?
  • Kdo za ním doopravdy stojí – jen „papírový“ developer, nebo i skutečný stavitel?
  • Jaké smlouvy budu podepisovat a co přesně znamenají?
  • Kdy platím zálohu, kdy doplatek a co když se stavba zpozdí?
  • Co když najdu vady při převzetí domu?

Právě na tyto otázky si odpovíme – a uvidíte, že když si vyberete správného partnera, může být koupě domu překvapivě jednoduchý a lidský proces.

Jak probíhá celý proces krok za krokem

Podívejme se nejdřív na obecný přehled, jak koupě domu z developerského projektu typicky probíhá. V různých projektech se detaily liší, ale základní kroky jsou podobné. U seriózních developerů se obvykle potkáte s kombinací rezervační smlouvy, smlouvy o smlouvě budoucí kupní. Dále také finální kupní smlouvy, která upravuje celý proces převodu vlastnictví.

Níže si ukážeme obecný proces – a pak si v poslední části srovnáme, jak konkrétně funguje u Domů Bílý Vrch.

1. Ujasnění potřeb, rozpočtu a typu domu

Než se pustíte do prohlídek, je dobré si doma sednout a odpovědět si na pár zásadních otázek:

  • Chceme spíš rodinný dům se zahradou, nebo městskou vilu s vyšší mírou soukromí?
  • Kolik pokojů potřebujeme teď a kolik za 10 let?
  • Jak moc je pro nás důležitá dostupnost do centra Prahy, škol, služeb?
  • Jaký máme rozpočet a jakou chceme měsíční splátku?
  • Chceme spíš nízké pořizovací náklady, nebo maximální úsporu provozu?

U projektů jako Domy Bílý vrch v Horních Počernicích má smysl dopředu vědět, jestli hledáte spíš větší rodinný dům nebo bungalov bez schodů. V nabídce je též reprezentativní luxusní dům / vila pro náročnější bydlení.

2. Výběr správného developerského projektu

Když máte jasno v požadavcích, přichází druhý klíčový krok – výběr projektu a developera.

U developerských projektů obecně platí:

  • Prověřte historii developera – jak dlouho je na trhu, kolik má dokončených projektů, jaké má recenze a reference.
  • Zjistěte, jestli developer jen neprodává, nebo také reálně staví – pokud ano, je pravděpodobnější, že má proces výstavby pod kontrolou.
  • Podívejte se na předchozí projekty – třeba na webu developera nebo v mapových službách.
  • Ověřte si, v jaké fázi je projekt – papír, hrubá stavba, kolaudace…

U Konhefr.cz je velkou výhodou, že Jan Konhefr je 100% majitel developerské i stavební divize. Není tu anonymní „centrála“, která o všem rozhoduje, ale konkrétní člověk, který za projektem osobně stojí a s klienty komunikuje.

Společnost Konhefr má za sebou:

  • 30 let na trhu
  • 280 rodinných domů
  • 336 bytových jednotek
  • přes 3,55 mld. Kč prostavěno

To vše nejsou jen čísla, ale důkaz, že nejde o krátkodobý projekt, ale stabilní firmu, která tu bude i po dokončení výstavby.

3. První kontakt a prohlídka lokality

Jakmile máte vytipovaný developerský projekt (např. novostavby na prodej v Praze 20 – Horní Počernice), přichází na řadu první kontakt:

  • zavoláte nebo napíšete přes formulář,
  • domluvíte si termín schůzky – seriózní developer umožní často i prohlídky o víkendu,
  • potkáte se přímo na místě nebo v kanceláři developera.

U Konhefr.cz je konkrétní výhoda v tom, že kancelář i bydliště majitele jsou v Horních Počernicích. To znamená, že developer žije přímo v lokalitě, kterou buduje. V projektu Domy Bílý Vrch bude dlouhodobě přítomen i po dokončení (údržba areálu, servis, další etapy).

Na prohlídce lokality obvykle:

  • vidíte konkrétní pozemky / domy,
  • zorientujete se v dopravě, službách, školách,
  • prohlédnete si vzorový dům nebo právě stavěné domy ve výstavbě,
  • řešíte první otázky kolem dispozic, standardů a termínů.

4. Výběr konkrétního domu (vily, bungalovu, dvojdomu)

Teď přichází ta příjemná část – vybíráte svůj budoucí domov.

V projektech jako Domy Bílý Vrch si můžete vybrat z několika typů domů:

  • Vila – samostatně stojící luxusní dům 6+kk s garážovým stáním, ideální jako reprezentativní bydlení pro náročnou rodinu.
  • Bungalov – jednopodlažní rodinný dům 4+kk s garáží, bez schodů, vhodný i pro starší páry nebo rodiny, které chtějí pohodlí v jednom patře.
  • Dvojdům – praktický dvoupodlažní dům 5+kk, vhodný pro větší rodinu, která chce dům s garáží a menší zahradou.

Výběr konkrétního domu nejčastěji probíhá online v přehledném rozhraní. U Domů Bílý Vrch se jednoduše podíváte na sekci „Výběr domu“ na webu DomyBilyVrch.cz. Zde si prohlédnete dispozice, plochy, orientaci i aktuální stav prodeje.

5. Rezervace domu

Jakmile si dům vyberete, přichází na řadu rezervace. Cíl je jednoduchý – zajistit vám, že vám vybraný dům nikdo „nevyfoukne“.

V praxi to funguje takto:

  • podepíšete rezervační smlouvu (u některých projektů se jde rovnou do smlouvy o smlouvě budoucí kupní),
  • uhradíte rezervační poplatek,
  • developer dům označí jako „rezervovaný“ a přestane ho nabízet dalším zájemcům.

Rezervační smlouva by měla jasně říkat:

  • na jaký konkrétní dům se vztahuje,
  • jak dlouho rezervace platí,
  • co se stane, když nedojde k podpisu další smlouvy,
  • jak se naloží s rezervačním poplatkem.

Právníci doporučují věnovat pozornost i „první smlouvě“, od které se celý obchod odvíjí.

6. Smlouva o smlouvě budoucí kupní (SOSBK)

Dalším krokem bývá smlouva o smlouvě budoucí kupní. Jedná se o dokument, který stanoví, že po splnění určitých podmínek uzavřete společně kupní smlouvu na dům.

Ve smlouvě bývá:

  • přesný popis nemovitosti (dům + pozemek),
  • kupní cena a platební kalendář,
  • termíny dokončení a předání domu,
  • specifikace standardů a technologií,
  • podmínky pro klientské změny,
  • sankce za prodlení – jak na straně developera, tak klienta.

U developerských projektů, které se teprve staví, se typicky řeší postupné financování – část ceny platíte v průběhu stavby, část až při dokončení. Je důležité, aby smlouva byla jasná, srozumitelná a vyvážená.

7. Financování koupě domu

Financování je pro většinu rodin klíčové – jen málo lidí kupuje dům kompletně z vlastních peněz. U developerských projektů se obvykle kombinuje:

  • vlastní hotovost (úspory, prodej jiné nemovitosti),
  • hypotéka,
  • případně další zdroje (např. stavební spoření).

Dvě věci jsou tady zásadní:

  1. Zajištění financování včas – je ideální domluvit se na hypotéce v předstihu, aby vše bylo připraveno k podpisu kupní smlouvy.
  2. Bezpečnost projektu z pohledu banky – banky bedlivě sledují, jestli je projekt zatížen zástavami. Ověřují, jaký má developer rating, historii, jak jsou nastavené smlouvy.

U Konhefr.cz je velká výhoda v tom, že výstavba je financována z vlastních zdrojů – bez zástavy vůči bankám na samotný projekt. Pro vás jako kupujícího to znamená jednodušší schvalování hypotéky, menší rizika a větší jistotu, že developer není tlačen bankou do kompromisů. Ty by mohly ovlivnit kvalitu nebo termíny.

U Domů Bílý Vrch navíc získáváte energeticky velmi úsporný dům. Reálný propočet ukazuje, že čtyřčlenná rodina se může dostat na provozní náklady kolem 5 705 Kč měsíčně. To je síla moderních technologií a dobrého návrhu.

8. Klientské změny a standardy

Jedna z největších výhod novostavby oproti starším domům je možnost dům přizpůsobit svým potřebám ještě během výstavby:

  • změny dispozic (dveře, příčky, propojení místností),
  • posuny zásuvek, světel, příprava na chytrou domácnost,
  • výběr podlah, obkladů, sanity,
  • úpravy kuchyňského koutu, úložných prostor.

Důležité je mít:

  • jasně popsané standardy – co přesně je v ceně,
  • srozumitelný ceník nadstandardů,
  • termíny, do kdy lze které změny dělat.

U Domů Bílý Vrch je obrovským benefitem, že už základní standard je nastaven velmi výš než u běžných projektů. V ceně domu jsou například:

  • fotovoltaika 8,1 kWp + baterie 11,6 kWh,
  • tepelné čerpadlo IVT s chlazením,
  • rekuperace SystemAir – automaticky větrá a šetří náklady na topení i chlazení,
  • zelená střecha,
  • inteligentní systém řízení domu,
  • předokenní stínění,
  • dřevohliníková okna VEKRA,
  • retenční nádrž 5 m³ s čerpadlem – využití dešťové vody na zahradu či splachování.

To, co jinde doplácíte jako drahý nadstandard, máte tady už v základní ceně.

9. Kontrola průběhu stavby a komunikace

Když kupujete dům, který se teprve staví, chcete mít jistotu, že vše běží podle plánu. U kvalitních developerů je dnes standardem:

  • pravidelná fotodokumentace a informace o průběhu,
  • jasný harmonogram,
  • rychlá komunikace na e-mailu nebo telefonu,
  • možnost vše sledovat online.

Konhefr využívá moderní klientský portál a systém Realpad CMS, díky kterému:

  • vidíte důležité dokumenty a smlouvy na jednom místě,
  • sledujete stav projektu,
  • potvrzujete klientské změny,
  • máte historii komunikace s developerem.

Nejednáte s anonymní infolinkou. Komunikujete přímo s Janem Konhefrem. Rozhodování je tak rychlé, bez zdlouhavého schvalování na „centrále“.

10. Předání domu, kontrola vad a nastěhování

Finální fáze zahrnuje:

  1. Technickou prohlídku (předpřejímku) – společně s developerem projdete dům, zkontrolujete provedení. Případné nedodělky či vady se zapíší do protokolu.
  2. Odstranění vad – developer opraví, co je potřeba.
  3. Přejímku a podpis předávacího protokolu – přebíráte klíče, veškeré dokumenty, záruční listy a návody.
  4. Převod vlastnictví – dokončení v katastru nemovitostí.
  5. Nastěhování – to nejhezčí na závěr.

Důležitá je i záruka a ochota developera řešit případné reklamace. Seriózní developer se vám nevytratí druhý den po předání klíčů. U Konhefr.cz platí, že firma v lokalitě zůstává fyzicky přítomná a dál se stará o rozvoj a údržbu areálu.

Na co si dát pozor a co si pohlídat

Teď to nejdůležitější – rizika a kontrolní body, které je dobré u developerských projektů uhlídat.

1. Historie a stabilita developera

Prověřte:

  • jak dlouho developer působí na trhu,
  • kolik má dokončených projektů,
  • reference klientů, ideálně z posledních let,
  • zda projekty nejsou zatížené exekucemi nebo jinými zásadními právními problémy.

Právní specialisté doporučují nejen číst marketing, ale i ověřit základní informace z veřejných registrů a nezávislých recenzí.

U Konhefr.cz vidíte jak konkrétní čísla realizací, tak i dlouhou historii stavební firmy a desítky referencí spokojených klientů.

2. Nastavení smluv a plateb

Nejčastější problémy vznikají tam, kde klient „jen podepsal“, protože se bál ptát. U smluv proto:

  • nechte si vše vysvětlit polopaticky,
  • ptejte se, co se stane, když se projekt zpozdí,
  • chtějte vědět, jak jsou vaše peníze chráněné – úschovy, bankovní garance apod.,
  • trvejte na jasném popisu standardu domu,
  • hlídejte si sankce za prodlení na obou stranách.

Dává smysl nechat si smlouvy projít nezávislým právníkem, zejména u velkých developerských projektů. Dle advokátů jde o částku, která se v porovnání s cenou domu stoprocentně vyplatí.

3. Technické řešení a energetika domu

Nestavíte dům na rok či dva, ale na desítky let. Proto je zásadní:

  • kvalitní obálka domu – zateplení, okna, detaily,
  • moderní technologie – TČ, rekuperace, FVE,
  • řešení přehřívání v létě (stínění, chlazení),
  • hospodaření s vodou.

V době rostoucích cen energií je rozdíl mezi „papírově levnou“ novostavbou a promyšleným nízkoenergetickým domem klidně i několik tisíc měsíčně. Proto je velkým plusem, když developer nabízí špičkové technologie v základní ceně – viz Domy Bílý Vrch.

4. Lokalita dnes i za 5–10 let

Při výběru developerského projektu sledujte nejen to, jak lokalita vypadá dnes, ale i:

  • jak se bude dál rozvíjet – další etapy výstavby, obchody, služby,
  • napojení na MHD a hlavní silniční tahy,
  • dostupnost škol, školek, lékařů,
  • kvalitu veřejného prostoru.

Projekt Domy Bílý Vrch v Praze 20 – Horních Počernicích těží z toho, že jde o už zavedenou městskou část s plnou občanskou vybaveností. Najdete zde ZŠ, MŠ, zdravotní středisko, obchody, cyklostezky, blízkost dálnice D11 i Černého Mostu.

Podobně projekt Domy Mcely zase cílí na klienty, kteří chtějí klidnější venkovské prostředí ve Středočeském kraji s výbornou dostupností do Prahy, Nymburka či Mladé Boleslavi.

5. Přístup developera k reklamacím

Vedle kvality samotné stavby je klíčové, jak developer řeší reklamace:

  • reaguje rychle, nebo se naopak vyhýbá zodpovědnosti?
  • má jasný proces hlášení závad?
  • je ochotný se sejít osobně a situaci vysvětlit?

Konhefr.cz se netají tím, že „nejsme bez chyb, reklamace vyřizujeme“. Dlouhodobé reference klientů potvrzují, že se o projekty stará i po dokončení.

Domy Bílý Vrch: jednoduchý proces, vstřícné jednání

Teď si pojďme shrnout, jak konkrétně vypadá koupě domu v projektu Domy Bílý Vrch a čím se liší od běžných developerských projektů v Praze.

Developer, stavitel i prodejce v jedné osobě

Za projektem Domy Bílý Vrch stojí Jan Konhefr – člověk, který je:

  • 100 % vlastníkem developerské i stavební části firmy,
  • osobně se účastní jednání s klienty,
  • má pod kontrolou návrh, výstavbu i prodej.

Díky tomu získáváte výhody:

  • rychlé rozhodování – bez anonymní centrály,
  • flexibilní podmínky – možnost domluvit se na detailech,
  • osobní odpovědnost – když se na něčem domluvíte, platí to.

Firma Konhefr staví tak, jako by v domech bydlel sám majitel. A to není jen slogan – Jan Konhefr skutečně bydlí v Horních Počernicích, tedy přímo v lokalitě, kde Domy Bílý Vrch vznikají.

Nízkoenergetický dům jako standard, ne jako příplatek

Domy Bílý Vrch nejsou jen „novostavby na prodej“. Jsou to chytré, ekologické a maximálně úsporné rodinné domy, navržené pro dlouhodobé, komfortní a ekonomické bydlení.

V základní ceně máte technologie, za které se jinde doplácí:

  • fotovoltaika 8,1 kWp + baterie 11,6 kWh – vyrábíte si vlastní elektřinu a šetříte ročně desítky tisíc,
  • tepelné čerpadlo IVT s chlazením – topí v zimě, chladí v létě,
  • rekuperace SystemAir – stálý čerstvý vzduch bez zbytečných ztrát tepla,
  • zelená střecha – lepší mikroklima, menší přehřívání, hezčí výhled,
  • inteligentní systém řízení – dům můžete ovládat z mobilu,
  • předokenní stínění – ochrana proti přehřívání a většímu hluku,
  • dřevohliníková okna VEKRA – vysoký komfort, skvělá tepelná izolace,
  • retenční nádrž 5 m³ s čerpadlem – úsporné hospodaření s vodou.

Výsledkem je skutečně nízký provoz domu – typická čtyřčlenná rodina se u dobře nastaveného provozu může dostat na celkové měsíční náklady kolem 5 705 Kč. To je přesně ten princip, který stojí za firemním sloganem:

„ŽITÍ, BYTÍ ZA PÁR KAČEK.“

Jak vypadá krok za krokem koupě domu v Domy Bílý Vrch

Podívejme se na modelový příklad rodiny, která si kupuje rodinný dům nebo vilu v projektu Domy Bílý Vrch:

1. První kontakt

Rodina vyplní krátký formulář na DomyBilyVrch.cz nebo zavolá přímo na kontakty firmy Konhefr. Domluví si termín prohlídky – třeba v sobotu dopoledne, aby nemuseli řešit dovolenou v práci.

2. Osobní schůzka a prohlídka lokality

Sejdou se přímo v Horních Počernicích:

  • projdou si část již dokončených domů,
  • podívají se na domy ve výstavbě,
  • vidí okolní infrastrukturu – školy, služby, MHD,
  • mají možnost potkat se přímo s Janem Konhefrem, který jim vysvětlí filozofii projektu.

3. Výběr konkrétního domu

Podle velikosti rodiny a rozpočtu si vybírají mezi:

  • bungalovem (bez schodů, 4+kk),
  • dvojdomem (5+kk, ideální pro větší rodinu),
  • nebo vilou (6+kk, luxusní dům s velkorysým zázemím).

Na webu vidí přehledně, které domy jsou volné, za jakou cenu a v jaké fázi výstavby.

Rezervace a smlouva o smlouvě budoucí kupní

Jakmile mají jasno, přichází:

  • rezervační smlouva a úhrada rezervačního poplatku,
  • následně smlouva o smlouvě budoucí kupní, kde se přesně stanoví:
    • kupní cena,
    • platební kalendář,
    • termíny,
    • standardy,
    • podmínky klientských změn.

Vše se vysvětluje srozumitelně a osobně – cílem není klienta „utavit papíry“, ale nastavit férové podmínky pro obě strany.

5. Nastavení financování

Rodina si s pomocí svého bankéře nebo finančního poradce nastaví hypotéku. Díky tomu, že projekt není zastavený ve prospěch banky, řeší se vždy jen individuální hypotéka na konkrétní dům, což proces zjednodušuje.

6. Klientské změny a doladění detailů

Přes klientský portál a Realpad:

  • vybírají podlahy, obklady, sanitu,
  • řeší případné posuny příček a zásuvek,
  • schvalují cenové nabídky na nadstandardy.

Vše mají online zdokumentované, takže se kdykoliv mohou vrátit k historii schválených změn.

7. Kontrola stavby a předání

Jak se blíží dokončení:

  • plánuje se technická prohlídka domu,
  • zaznamenají se případné nedodělky,
  • po jejich odstranění následuje finální předání a převod vlastnictví.

Developer zůstává v lokalitě i nadále – jednak kvůli dalším etapám projektu, jednak kvůli servisu a údržbě společných částí.

Reálný příběh: když developer zůstává partnerem i po dokončení

Konhefr má desítky referencí klientů, kteří popisují nejen hladký průběh výstavby, ale i ochotu řešit detaily nad rámec smlouvy. Na webu najdete konkrétní příběhy rodin, které oceňují:

  • rychlost výstavby,
  • osobní přístup Jana Konhefra,
  • důsledné řešení detailů,
  • férový přístup při reklamacích.

Domy Mcely a další projekty Konhefr.cz

Pokud vás láká spíš klidnější venkovské bydlení, určitě se podívejte i na projekt Domy Mcely Ten kombinuje:

  • velkorysé pozemky,
  • komunitní charakter,
  • dobrou dostupnost do Prahy a větších měst,
  • promyšlenou vesnickou architekturu v moderním podání.

Na hlavním webu Konhefr.cz pak najdete přehled všech aktuálních i dokončených developerských projektů v Praze a okolí. Včetně ukázek realizací a referencí.

Shrnutí: koupě domu od developera se dá zvládnout s klidem

Když se vrátíme k otázce z titulku – jak probíhá koupě domu z developerského projektu krok za krokem?

  1. Ujasníte si požadavky na nové bydlení a rozpočet.
  2. Vyberete si prověřený developerský projekt a solidního developera.
  3. Prohlédnete si lokalitu, vzorové domy a projdete si první schůzku.
  4. Vyberete konkrétní dům – ať už rodinný dům, bungalov, dvojdům nebo vila na prodej.
  5. Uzavřete rezervační smlouvu a smlouvu o smlouvě budoucí kupní.
  6. Vyřešíte financování (vlastní zdroje + hypotéka).
  7. Projednáte klientské změny a standardy.
  8. Sledujete průběh výstavby přes klientský portál.
  9. Převezmete hotový dům, zkontrolujete detaily, podepíšete předávací protokol.
  10. Nastěhujete se a začnete žít svůj nový život v novém domově.

Když za projektem stojí developer typu Konhefr.cz, který:

  • je developer–stavitel–prodejce v jednom,
  • financuje projekty z vlastních zdrojů,
  • má 30 let zkušeností a stovky realizovaných domů a bytů,
  • nabízí nadstandardní technologie v základní ceně,
  • komunikuje otevřeně, napřímo a řeší reklamace,

pak se z velkého životního kroku stává velký, ale zvládnutelný a radostný projekt.

Domy pak nejsou jen „produktem z katalogu“, ale skutečným domovem – a platí zde jednoduché pravidlo:

Domy stavíme tak, jako by v nich bydlel sám majitel.