Jak poznat kvalitní novostavbu? 5 tipů, jak poznat poctivě postavený dům

Na první pohled vypadají nové domy často podobně. Čisté fasády, moderní okna, nová střecha. Jenže právě pod tímto povrchem se skrývá to, co skutečně rozhoduje o kvalitě stavby a tím i o tom, jak pohodlně a dlouho se vám bude bydlet.

Když vybíráte dům, díváte se možná na dispozici, cenu nebo lokalitu. Ale pokud chcete rozumně investovat a bydlet bez problémů, je potřeba vědět, na co si dát pozor i z technického hlediska. Nejde o to stát se statikem nebo stavebním dozorem, stačí mít základní přehled.

Tento článek vám ukáže 5 konkrétních oblastí, které doporučujeme při výběru domu projít. Kontrolní seznam, který odděluje dobře postavené domy od těch, kde se šetřilo na nesprávném místě.

1. Proč se vyplatí dívat víc než na omítku

Nový dům na fotografii nebo při první prohlídce často vypadá perfektně. Moderní fasáda, hezky položená dlažba, čisté linie, to všechno vytváří dojem kvality. Jenže realita bývá často jiná. Dům se nestaví na efekt. Staví se na dlouhé roky. Právě proto je důležité podívat se pod povrch, doslova.

Fasáda, nátěry a interiérové dekorace jsou snadno upravitelné. Ale to, co zůstává po celou dobu životnosti domu, je jeho nosná konstrukce, základová deska a technické řešení. A právě tam často vznikají problémy, které nejsou vidět hned. Většinou se projeví během několika měsíců až let: praskající stěny, vlhkost, tepelné mosty nebo zvuková nekomfortnost.

Při výběru domu se proto vyplatí zaměřit se na klíčové technické prvky:

●      Základová deska – musí být rovná, kvalitně vyztužená, správně zaizolovaná proti zemní vlhkosti. U domů s podlahovým vytápěním je zásadní její skladba; špatně provedená izolace pod deskou může znamenat vyšší provozní náklady a nepohodlí.

●      Nosná konstrukce – sledujte, zda je dům zděný (např. z keramických bloků), nebo montovaný. Kvalitní zděná stavba má lepší akustické vlastnosti a tepelnou setrvačnost. Zeptejte se také, jak je řešeno stropní zatížení a jaké materiály byly použity v příčkách. To ovlivňuje nejen pevnost, ale i budoucí možnosti úprav.

●      Napojení a detaily – koukněte se na přechody mezi materiály, napojení soklu na fasádu, dilatační spáry, oplechování. Nečisté řezy, nedotažené spoje nebo chybějící krytky mohou být známkou nekvalitní práce.

●      Voda a její odvádění – zkontrolujte, jak je řešen okapový systém, má dům svod do kanalizace nebo dešťovou jímku? Je spád terénu okolo domu správný, aby voda nestékala k základům? Je kolem domu drenáž? To všechno ovlivňuje dlouhodobou stabilitu domu a vlhkost v konstrukcích.

Zkušené oko pozná dobře postavený dům i podle drobností. Ale i jako laik můžete sledovat jednoduché věci: je terasa spádovaná správným směrem? Neodlupuje se omítka ve spodní části fasády? Je podezdívka souvislá a bez trhlin?

Dobře postavený dům působí jako celek pevně, funkčně a promyšleně. Nemusí být luxusní, ale měl by být logický, bez zbytečných kompromisů v konstrukci.

2. Co zkontrolovat u oken, dveří a zateplení

Okna a dveře patří mezi prvky, které zásadně ovlivňují tepelné ztráty, hlukovou pohodu i celkový komfort v domě. Navíc právě na těchto komponentech se často nejvíc šetří, zvlášť u méně transparentních developerů. I když vypadají na první pohled stejně, rozdíl mezi kvalitním oknem a levnou variantou může dělat tisíce korun ročně na energiích. Případná výměna vyjde na desítky tisíc.

Co tedy konkrétně sledovat?

●      Typ skla – u novostaveb by mělo být dnes standardem izolační trojsklo, nikoli dvojsklo. Trojskla výrazně lépe tlumí hluk, izolují teplo a zvyšují celkovou energetickou účinnost domu. Zeptejte se na hodnotu součinitele prostupu tepla (Uw); měla by být ideálně pod 0,9 W/m²K.

●      Materiál a provedení rámů – plastová okna jsou dnes standardem, ale není plast jako plast. Levné rámy se časem kroutí a ztrácí těsnost. Sledujte profil rámu (ideálně víc než 5 komor), stálobarevnost povrchu a kvalitu kování. U vchodových dveří je klíčové, aby měly dostatečné bezpečnostní a izolační parametry, ideálně s kovovým jádrem a trojitým těsněním.

●      Montáž a osazení – ani nejdražší okno nefunguje dobře, pokud je špatně osazené. Sledujte okolí rámu, jsou napojení čistá, bez prasklin, bez stop po zatékání. Je parapet správně vyspádovaný? Je spodní hrana rámu chráněná proti vlhkosti a zatečení?

●      Orientace a velikost oken – velké prosklené plochy jsou krásné, ale pokud nejsou dobře navržené, mohou v létě přehřívat dům. V zimě naopak zvyšují úniky tepla. Sledujte, kam jsou okna orientovaná, zda mají venkovní stínění (např. přípravu na žaluzie), a jak působí v prostoru. Dobře navržená okna zvyšují světelnost a zároveň pomáhají pasivnímu zisku energie.

●      Zateplení obvodových stěn – důležitá není jen tloušťka izolace, ale i způsob provedení detailů. Zejména napojení izolace na okna, sokly, rohy budovy a střešní přesahy. Právě zde nejčastěji vznikají tepelné mosty, které pak vedou ke kondenzaci, vlhkosti nebo vzniku plísní. Sledujte rovinnost fasády, přesnost rohů a spoje izolace, měly by být čisté a bez mezer.

Správně provedené zateplení, kvalitní okna a bezpečné dveře zajišťují komfort, úsporu a dlouhodobou odolnost stavby. A co je zásadní, není to věc, kterou snadno vyměníte. Proto má smysl tyto prvky pečlivě zkontrolovat ještě před podpisem smlouvy.

3. Větrání, topení a technologie: skutečné srdce domu

Zatímco fasáda a okna jsou to, co vidíte jako první, skutečná kvalita domu se ukrývá vevnitř v technologiích. Ty ovlivňují každodenní komfort i náklady. Moderní nízkoenergetický dům není jen dobře izolovaná krabice. Je to promyšlený systém, který musí dýchat, topit, chladit a šetřit.

Při výběru domu se proto ptejte nejen na materiály, ale i na technické řešení. Tady jsou klíčové prvky, které by kvalitní dům měl mít:

●      Tepelné čerpadlo – dnes by mělo být ve standardu každé novostavby, která to myslí s úsporou vážně. Tepelné čerpadlo zajišťuje vytápění v zimě, chlazení v létě a je výrazně levnější na provoz než klasické elektrokotle nebo plynové kotle. Zeptejte se, jaký typ je použit (nejčastěji vzduch-voda), kde je umístěná jednotka a jak je řešeno napojení.

●      Rekuperace – řízené větrání s rekuperací tepla znamená, že dům má neustále čerstvý vzduch, aniž byste museli otevírat okna a přicházet o teplo. To výrazně zvyšuje komfort, snižuje riziko plísní a zlepšuje kvalitu vzduchu (např. pro alergiky). Důležité je, zda je systém centrální nebo lokální a jaký má výkon.

●      Fotovoltaika s baterií – výroba vlastní elektřiny je nejen ekologická, ale i ekonomická. V kombinaci s bateriovým uložištěm může domácnost pokrýt velkou část spotřeby sama. Ptejte se, jestli je FVE v ceně domu, jaký má výkon, jestli je součástí baterie a jak je řešen monitoring výroby/spotřeby.

●      Podlahové vytápění a jeho regulace – kvalitní podlahové vytápění zajistí rovnoměrné rozložení tepla a vyšší tepelný komfort. Zároveň zajistí nižší provozní náklady. Zaměřte se na to, zda je topení ve všech místnostech. Dále jaká je možnost regulace v jednotlivých zónách a zda je napojené na centrální systém nebo samostatné.

●      Digitální ovládání, aplikace a monitoring – moderní technologie by měly jít ruku v ruce s uživatelskou jednoduchostí. Pokud je dům vybaven aplikací pro řízení vytápění, sledování spotřeby nebo ovládání stínění, je to velké plus. Nejde jen o pohodlí, ale i o možnost lépe optimalizovat náklady.

Tyto technologie nejsou luxusem, jsou standardem kvalitního moderního domu. A co je důležité: většinu z nich nelze jednoduše „dodělat“ později bez zásahu do stavby. Proto je zásadní věnovat jejich přítomnosti a provedení pozornost ještě před podpisem smlouvy.

4. Dispozice a světlo: důležitější než počet metrů

Mnoho zájemců o koupi domu se soustředí na jednu věc: počet metrů čtverečních. Přitom realita je taková, že dům s menší podlahovou plochou, ale dobře navrženou dispozicí, nabídne více komfortu a lepší využitelnost.

Při prohlídce domu se proto nezaměřujte jen na čísla v technickém listu, ale sledujte praktické detaily. Co konkrétně?

●      Logická návaznost místností – je kuchyně propojená s obývákem a jídelnou? Je přístup na terasu přirozený? Nenutí vás dispozice obcházet půl domu jen kvůli jedné věci? Kvalitní dům funguje v každodenním provozu od snídaně po večerní úklid.

●      Orientace oken a denní světlo – jsou hlavní obytné místnosti orientované na jih nebo západ? Má dům dostatek oken, která přirozeně prosvětlují interiér? Denní světlo má zásadní vliv na psychickou pohodu, teplotu v místnostech i spotřebu elektřiny.

●      Skladovací a úložné prostory – má dům dostatek prostoru pro šatny, komoru, technickou místnost nebo zahradní vybavení? Pokud ne, čeká vás v budoucnu nutnost přistavovat nebo neustále řešit, „kam s tím“. Kvalitní projekt počítá s úložnými potřebami běžné rodiny.

●      Soukromí mezi místnostmi – je ložnice oddělená od dětských pokojů? Nevede koupelna přímo do obýváku? Není pokoj orientovaný k silnici? Dobrá dispozice zajišťuje soukromí a klid pro všechny členy domácnosti.

●      Možnost budoucích úprav – u dobře navrženého domu je možné v budoucnu měnit účel místností, přidat příčku nebo propojit prostory. Ptejte se na to, zda jsou příčky nenosné a jak je řešeno vedení instalací.

Ve výsledku tak platí jednoduchá rovnice: m² ≠ kvalita.

Lepší je mít 115 m² perfektně využitých než 140 m² plných hluchých míst, tmavých rohů a nevyužitelných chodeb.

5. Standard vybavení: co bývá za příplatek a co je v ceně

Když porovnáváte domy od různých developerů, může na první pohled působit jeden dům levněji než druhý. Ale co je důležité: co všechno je v té ceně skutečně zahrnuto? Rozdíly v tzv. „standardech“ mohou znamenat statisícové rozdíly při dokončení domu nebo úpravách po nastěhování.

Na co si dát pozor?

●      Technologie – u některých projektů je v ceně pouze elektrokotel nebo plynový kotel. Tepelná čerpadla, rekuperace nebo fotovoltaika jsou často za příplatek. U Konhefra je kompletní technologické řešení včetně baterie a retenční nádrže už v základní ceně.

●      Vytápění – není podlahové topení jako podlahové topení. Někteří developeři dávají pouze do koupelen nebo obývacích částí, zatímco zbytek domu má radiátory. Ptejte se, zda je podlahové topení v celém domě a zda je regulovatelné po místnostech.

●      Povrchy a vybavení interiéru – podlahy, dveře, obklady, dlažby, některé projekty používají základní řady levných značek. Pravděpodobně je budete chtít vyměnit ještě před nastěhováním. Kvalitní standard zahrnuje odolné materiály, reálný výběr vzorů i značky s garancí kvality.

●      Příprava na nabíjení elektromobilu, chytré ovládání, stínicí technika – to vše může být součástí základní výbavy, nebo taky vůbec ne. Dejte si tu práci a projděte specifikaci domu bod po bodu, je to zásadní pro pochopení, co opravdu kupujete.

●      Kolaudace a venkovní úpravy – je dům zkolaudovaný? Je součástí ceny oplocení, chodník, připojení sítí, finální vrstva terénu? Nebo vás čekají další náklady po koupi? Právě tyto „skryté výdaje“ často mění výhodnou cenu v realitě na průměrnou nebo drahou.

Dobrý developer vám vše ukáže přehledně a bez kliček. Špatný se bude odvolávat na přílohu číslo 17 ve smlouvě.

Při srovnávání domů vždy pracujte s plným technickým listem a standardem. Teprve pak víte, co za své peníze skutečně dostáváte a jestli dům odpovídá vašim představám nejen cenou, ale i obsahem.

Nechte kvalitu mluvit za dům

Na trhu najdete desítky novostaveb, které vypadají na první pohled velmi podobně. Ale když se podíváte pod povrch, rozdíly jsou zásadní. Často rozhodují o tom, jestli bude dům fungovat bez problémů desítky let, nebo vás po roce začnou dohánět skryté vady a dodělávky.

Dobře postavený dům poznáte podle detailů. Pevná základová deska, kvalitní konstrukční systém, precizně osazená okna, reálně funkční technologie, smysluplná dispozice a férový standard vybavení. Pokud navíc developer komunikuje otevřeně, ukazuje technické řešení a stojí si za svou prací, máte v ruce ideální kombinaci.

Při výběru nemovitosti nejde jen o cenu nebo počet místností. Jde o to, co vám dům umožní, jak bude sloužit vám, vašim blízkým nebo vašim nájemníkům. A v tom hraje kvalita zpracování a promyšlenost řešení hlavní roli.

Nejlepší domy nejsou ty, které mají největší výstavní plochu. Jsou to ty, které fungují každý den tiše, efektivně a spolehlivě. A právě takové domy má smysl kupovat.

Porovnáváte novostavby ve Středočeském kraji, řešíte pozemky na prodej nebo sledujete developerské projekty v Horních Počernicích? Doporučujeme si kvalitu ověřit naživo na projektech Domy Bílý Vrch a Domy Mcely.
Na místě otestujte našich 5 kontrolních bodů. Od základů a oken po technologie (tepelné čerpadlo, rekuperace, fotovoltaika s baterií) a uvidíte, proč Konhefr staví domy tak, jako by v nich bydlel sám majitel.
Domluvíme individuální prohlídku i o víkendu, vysvětlíme standardy bez kliček a spočítáme reálné provozní náklady. „ŽITÍ, BYTÍ ZA PÁR KAČEK“ – to není slogan, ale každodenní zkušenost budoucích obyvatel.