Co znamená hrubá stavba, holodům, dům na klíč? Rozdíly jednoduše

Když se člověk začne zajímat o novostavby Praha, rychle narazí na pojmy jako hrubá stavba, holodům nebo dům na klíč. Na první pohled to vypadá jasně, ale u různých developerů v Praze znamenají tyhle výrazy často něco jiného. A rozdíl pak může být klidně několik stovek tisíc až milion navíc.

V tomhle článku si všechno přehledně vysvětlíme:

• co přesně znamená hrubá stavba,
• kdy se vyplatí holodům,
• co by měl splňovat dům na klíč,
• a jak k tomu přistupuje developer Konhefr.cz v projektech Domy Bílý Vrch, Domy Mcely a dalších projektech v Praze a okolí.

Zmatek v názvosloví: proč nestačí znát jen cenu domu

Nejdřív cena, pak teprve „co v ní je“

V inzerátech na novostavby často vidíte krásné vizualizace, lákavé texty a zvýrazněnou cenu. Jenže až mnohem později zjistíte, že:

• kuchyňská linka není v ceně,
• interiérové dveře jsou „za příplatek“,
• koupelna je jen „připravená“ bez sanity,
• zahrada je navezená hlína bez terasy a oplocení.

Proto nestačí zeptat se jen „kolik ten dům stojí“, ale hlavně „v jakém stupni dokončení“.

Proč je důležité vědět, co znamenají jednotlivé pojmy

Zjednodušeně:

• hrubá stavba = základ, „kostra“ domu,
• holodům = téměř hotový, ale bez interiérových finálních prvků,
• dům na klíč = nastěhujete se s nábytkem a bydlíte.

Jenže každý developer si do těchto pojmů může schovat trochu něco jiného. V některých developerských projektech je dům na klíč opravdu hotový včetně podlah, dveří, sanity a výmalby. Jinde se pod „na klíč“ schovává jen to, co developer považuje za nutné minimum.

Proto je důležité:

• číst detailní technický popis,
• ptát se na konkrétní věci,
• mít vše přesně popsáno ve smlouvě.

Právě tohle je oblast, ve které se seriózní developeři Praha výrazně odlišují od těch ostatních.

Hrubá stavba: jen základ, všechno ostatní si dodáte sami

Co je typicky součástí hrubé stavby

Hrubá stavba je nejzákladnější stupeň dokončení domu. Můžete si ji představit jako:

• hotové základy,
• nosné zdivo, stropní konstrukce, schodiště,
• krovy a střecha (často včetně krytiny),
• komín, případně základní okna a vchodové dveře,
• hrubé rozvody sítí (dle dohody).

V praxi je ale definice různá – někdo považuje za hrubou stavbu i osazená okna a vstupní dveře, jinde jsou okna až další fáze. Proto opět platí: čtěte konkrétní popis.

Pro koho má hrubá stavba smysl

Hrubá stavba dává smysl, pokud:

• chcete mít naprostou svobodu v dokončení interiéru i technologií,
• máte čas, kontakty a zkušenosti se stavbou,
• nebo chcete dům dokončovat postupně podle financí.

Typicky jde o klienty, kteří:

• si část prací dělají svépomocí,
• znají řemeslníky, kterým důvěřují,
• chtějí si „vyhrát“ s každým detailem.

Pro běžnou rodinu, která chce rychle bydlet, bývá hrubá stavba spíš náročnou cestou – časově, organizačně i finančně. Často se najde něco, s čím se na začátku nepočítalo (vícepráce, zdražení materiálu, čekání na řemeslníky).

Skrytá rizika hrubé stavby

Na první pohled může hrubá stavba vypadat jako levná cesta k vlastnímu domu. Jenže:

• finální cena se ukáže až po dokončení všech vnitřních prací,
• často do hry vstoupí více dodavatelů a komplikovanější koordinace,
• případné reklamace se přehazují mezi firmami („to je chyba projektu“ vs. „to je chyba dokončovacích prací“).

U investičních domů na pronájem dává hrubá stavba smysl málokdy – tam se většinou vyplatí mít jasnou, garantovanou finální cenu a standard.

Holodům: skoro hotovo, ale koupelna, podlahy i kuchyň chybí

Co si představit pod pojmem holodům

Holodům je krok mezi hrubou stavbou a domem na klíč. Obvykle platí, že:

• dům je staticky hotový,
• jsou hotové omítky, některé rozvody,
• dům má okna, dveře, střechu,
• někdy je i fasáda, kompletní sítě.

Chybí ale:

• finální podlahové krytiny,
• interiérové dveře,
• obklady a dlažba,
• sanita v koupelnách a WC,
• kuchyňská linka, vestavěný nábytek.

Výhodou je, že dům je už ve fázi, kdy si můžete vybrat interiér přesně podle sebe – bez bourání, ale s relativně velkou volností.

Proč bývá holodům populární kompromis

Holodům si často vybírají:

• lidé, kteří chtějí mít kontrolu nad interiérem,
• klienti s jasnou představou o koupelnách a kuchyni,
• ti, kteří ví, že si interiér zajistí levněji přes vlastní dodavatele.

Výhodou je:

• rychlejší dokončení než u hrubé stavby,
• záruky na nosnou část domu drží developer či stavební firma,
• ale nejdražší „designové“ věci (sanita, kuchyně) máte ve své režii.

Nevýhodou je, že:

• musíte intenzivně řešit koordinaci interiérových dodavatelů,
• snadno se u interiéru „rozšoupnete“ a finální cena vyskočí výrazně výš, než jste plánovali.

Holodům v developerských projektech – velké rozdíly

U developerských projektů v Praze často najdete nabídku, kdy firma prodává dům ve standardu „holodům“ a nabízí vám vlastní dodávku interiéru za příplatek. Zase platí: přečtěte si pečlivě, co přesně zahrnuje základní standard.

Někdy už v holodomu máte:

• obklady v koupelně, ale bez sanity,
• potěry, ale bez finálních podlah.

Jinde je definice posunutá ještě o krok výš či níž. Proto se vyplatí porovnávat konkrétní položky, nejen názvy.

Dům na klíč: bydlet můžete hned, co je a není součástí

Ideální představa: přijedu s nábytkem a bydlím

U pojmu dům na klíč si většina lidí představí, že:

„Přijedu s nábytkem, zapojím konvici a můžu bydlet.“

A tak by to u kvalitního developera Praha mělo být. V praxi to znamená, že v ceně domu máte například:

• hotové podlahy (plovoucí, dlažba apod.),
• interiérové dveře,
• kompletní koupelny včetně sanity, baterií a obkladů,
• vymalované stěny, zásuvky, vypínače,
• vytápění (zdroj tepla, rozvody, regulaci),
• základní osvětlení (přípravy či svítidla dle domluvy),
• funkční rozvody vody, odpadu, elektřiny, vzduchotechniky,
• přístupovou cestu, parkovací stání (zase dle konkrétní specifikace).

Kuchyňská linka je někdy součástí, někdy ne – to je potřeba si ověřit. U některých projektů je linka v základním standardu, u jiných se řeší přes kuchyňská studia jako volitelný nadstandard.

Jak poznat férový dům na klíč

U novostaveb v Praze je dům na klíč často marketingový tah – papírově je dům „hotový“, ale reálně vás čekají velké dodatečné investice.

Férový dům na klíč poznáte tak, že:

• developer má podrobně rozepsaný standard do posledního detailu,
• přesně víte, jaké značky a typy materiálů se použijí,
• je jasně dané, co je základ a co už je nadstandard,
• dostanete reálný rozpočet na případné změny.

Standard by neměl být nastaven „na oko“, aby vypadal levně v ceníku. Zásadní je, aby se v domu dalo opravdu bydlet bez dalších milionových investic.

Dům na klíč a investiční domy

Pokud kupujete dům jako investiční nemovitost na pronájem, je dům na klíč téměř nutnost:

• máte jasnou finální cenu,
• můžete si dopředu spočítat návratnost,
• víte, že nájemník se může nastěhovat bez dalších úprav,
• minimalizujete čas, kdy dům stojí prázdný a nevydělává.

Proto v oblasti investičních domů dává dům na klíč ekonomicky největší smysl – zvlášť když jde o kvalitní, nízkoenergetickou novostavbu.

Domy Bílý Vrch: jasně daný rozsah, bez skrytých háčků

Teď se podívejme na to, jak k rozdílům mezi hrubou stavbou, holodomem a domem na klíč přistupuje developer Konhefr.cz. Konkrétně v projektu Domy Bílý Vrch v Praze 20 – Horních Počernicích.

Developer, stavitel i prodejce v jedné osobě

Zásadní rozdíl oproti mnoha jiným developerským projektům v Praze:

• Za projektem stojí Jan Konhefr,
• je 100 % majitelem developerské i stavební divize,
• osobně se účastní jednání s klienty,
• má přímý vliv na projekt, stavbu i prodej.

To znamená:

• rychlé rozhodování,
• žádná anonymní „centrála“,
• možnost individuální domluvy (rozsah dodávky, termíny, změny),
• dlouhodobou osobní odpovědnost za projekt.

Konhefr má za sebou 30 let na trhu, 280 rodinných domů, 336 bytů a více než 3,55 mld. Kč prostavěno. Nejde tedy o krátkodobý projekt, ale o stabilního partnera mezi developery v Praze a Středočeském kraji.

Co vlastně znamená „dům na klíč“ u Domů Bílý Vrch

Domy v projektu Bílý Vrch nejsou „polotovary“. Jde o plnohodnotné domy na klíč, kde je:

• hotová obálka domu i fasáda,
• kompletní okna a dveře (vč. dřevohliníkových oken VEKRA),
• podlahy, obklady, dlažby, sanita v koupelnách,
• interiérové dveře, zásuvky, vypínače,
• vymalováno,
• vyřešené vytápění a chlazení, rekuperace,
• technologie zapojené a funkční.

Tedy dům, do kterého přivezete kuchyň, nábytek, osobní věci – a bydlíte.

Navíc je standard nastaven výrazně nad běžný trh – to, co jinde bývá drahý nadstandard, je tady součástí základní ceny.

Nadstandardní technologie v základní ceně

Každý dům má v ceně:

• fotovoltaiku 8,1 kWp + baterii 11,6 kWh,
• tepelné čerpadlo IVT s chlazením,
• rekuperaci SystemAir,
• zelenou střechu,
• inteligentní systém řízení domu,
• předokenní stínění,
• dřevohliníková okna VEKRA,
• retenční nádrž 5 m³ s čerpadlem.

Díky tomu jsou domy nejen „na klíč“, ale i energeticky úsporné a připravené na budoucnost. Reálné propočty ukazují, že čtyřčlenná rodina se u dobře nastaveného provozu může dostat na měsíční náklady kolem 5 705 Kč. To krásně naplňuje firemní slogan:

„ŽITÍ, BYTÍ ZA PÁR KAČEK.“

Jasně daný rozsah, ne marketingové označení

U Domů Bílý Vrch nehraje hlavní roli nálepka (hrubá stavba, holodům, dům na klíč), ale konkrétní obsah:

• standard je písemně definovaný v technickém popisu,
• přesně víte, jaké materiály a technologie dostanete,
• všechny klientské změny se řeší transparentně přes klientský portál a systém Realpad,
• máte přehled o všech příplatcích ještě před podpisem.

Cílem není nalákat vás nízkou cenou za „holodům“ a pak postupně navyšovat rozpočet. Naopak nabídnout férový balík, který dává smysl pro dlouhodobé bydlení.

Domy Bílý Vrch, Domy Mcely a další projekty Praha a okolí

Pokud hledáte novostavby Praha s možností rychlého nastěhování, podívejte se na:

• Domy Bílý Vrch – bungalovy, patrové domy a dvojdomy v Horních Počernicích,
• Domy Mcely – rodinné domy a bungalovy ve Středočeském kraji, v krásné lokalitě s dobrou dostupností do větších měst,
• přehled všech projektů najdete na hlavním webu Konhefr.cz.

Každý projekt má trochu jiný charakter, ale společný přístup. Transparentní rozsah dodávky, osobní jednání a důraz na kvalitu technologií.

Osobní zkušenosti klientů

Konhefr.cz má desítky referencí klientů, kteří popisují, jak probíhalo:

• jednání s Janem Konhefrem,
• řešení klientských změn,
• předání domu a případné reklamace.

Shrnutí: neřešte jen cenu, ale hlavně, co za ni dostanete

Ještě jednou ve zkratce:

• Hrubá stavba – kostra domu, vše ostatní je na vás. Hodí se pro ty, kdo mají čas, zkušenosti a chtějí si dům dokončit „po svém“.
• Holodům – téměř hotová budova bez interiérových finálních prvků. Dobrá volba, pokud chcete mít interiér pod kontrolou, ale nechcete řešit konstrukční část.
• Dům na klíč – nastěhujete se s nábytkem a bydlíte. Ideální pro rodiny, které chtějí jasnou finální cenu, rychlé nastěhování a minimální starosti.

U novostaveb a developerských projektů v Praze je ale klíčové neřídit se jen názvem, ale vždy si ověřit konkrétní rozsah dodávky. Teprve pak dává smysl porovnávat ceny a rozhodovat se, jestli jde o dobrý poměr hodnoty a investice.

Projekty Domy Bílý Vrch a Domy Mcely od Konhefr.cz ukazují, že:

• dům na klíč může být opravdu hotový,
• standard může být nadstandardní,
• developer může být transparentní a osobní,
• a dům se dá postavit tak, jako by v něm měl bydlet sám majitel.

Pokud chcete mít v bydlení jasno, začněte vždy otázkou:

„Co přesně je v ceně – a kde to mám napsané ve smlouvě?“