Kompletní průvodce koupí novostavby pro Čechy žijící v zahraničí
Češi žijící v zahraničí často řeší stejný scénář. V Británii, Německu nebo USA máte stabilní příjem. Zároveň ale chcete držet část majetku doma. V korunách. V prostředí, které znáte. A ideálně tak, aby investice dávala smysl i bez toho, že budete každé dva týdny létat do Prahy.
Právě proto roste zájem o investice do nemovitostí v ČR. Často jde o dům jako investice nebo byt v novém projektu. Cíl je jasný. Dlouhodobé zhodnocení investice a možnost bezpečného pronájmu. Ideálně jako pronájem novostavby, kde se prvních několik let neřeší drahé opravy.
Jenže koupě a správa na dálku mají svá specifika. Financování s příjmem ze zahraničí. Podpisy dokumentů. Volba standardů. Kontrola výstavby. Nastavení pronájmu a daní. A hlavně. Potřebujete partnera, který komunikuje přímo a řeší věci rychle.
U projektů Konhefr.cz je výhoda v tom, že developer, stavitel i prodej jsou v jedněch rukách. Jan Konhefr je 100% majitel developerské i stavební divize. Rozhoduje a komunikuje osobně. To je při nákupu ze zahraničí velká úleva. Žádná „centrála“ a předávání odpovědnosti. Rychlá domluva, jasné kroky, dohledatelná dokumentace.
Pokud vás zajímá konkrétní nabídka domů, začněte tady:
- Domy Bílý Vrch
- Developer a stavitel Jan Konhefr
- Alternativa v klidnější lokalitě – Domy Mcely
A pro investiční kontext doporučuji i tyto články:
Co potřebujete k financování novostavby z Velké Británie, Německa nebo USA
Základní zpráva je pozitivní. Koupě nemovitosti v ČR je možná i pro lidi, kteří dlouhodobě žijí v zahraničí. Klíč je v tom, jak budete financovat.
Varianta A: hotovost a rychlý nákup
Pro část investorů je nejjednodušší koupě z vlastních prostředků. U novostavby tím odpadá složité dokládání zahraničních příjmů.
U developerů může hrát roli i financování projektu. U Konhefr.cz je důležitý bod ten, že projekty jsou financované z vlastních zdrojů. Neřeší se zástavy vůči bankám. Pro kupujícího je to vyšší klid v procesu. Zvlášť když podepisujete z druhé strany Evropy.
Varianta B: hypotéka v ČR s příjmem ze zahraničí
Tady je to nejčastější otázka. Lze získat hypotéku v ČR, když máte příjmy v zahraničí? Ano. Jen počítejte s tím, že banky se budou ptát na víc věcí a budou chtít více dokumentů. Přístup se liší banka od banky.
Co obvykle budete potřebovat:
- pracovní smlouvu nebo kontrakt,
- výplatní pásky nebo potvrzení o příjmu,
- výpisy z účtu, kam chodí mzda,
- daňová přiznání nebo roční zúčtování (často podle země),
- někdy i potvrzení od zaměstnavatele.
Praktický tip: počítejte s tím, že dokumenty mohou vyžadovat překlad. A že banka může řešit i kurzové riziko, pokud vyděláváte v GBP nebo USD.
Dobrá zpráva je, že existují i specialisté, kteří umí hypotéku s příjmem ze zahraničí připravit a „přeložit“ bankám. Smysl to dává hlavně tehdy, když nechcete ztrácet týdny komunikací sem a tam.
Varianta C: kombinace a spolužadatel
Někdy se vyplatí kombinace vlastních zdrojů a úvěru. Často také pomáhá spolužadatel s příjmem v ČR. Není to nutnost, ale může to zlepšit schvalování a podmínky.
Jak se připravit, než vyberete konkrétní dům
Nejlepší postup je jednoduchý:
- Udělejte si předběžný rámec rozpočtu. Kolik chcete vložit vlastních peněz a kolik chcete financovat.
- Nechte si předběžně posoudit bonitu. Ideálně ještě dřív, než budete řešit rezervaci.
- Teprve potom vybírejte konkrétní nemovitost.
Tím si ušetříte stres a tlak „rychle podepsat“ bez jistoty financování.
Jak probíhá výběr standardů a dohled nad stavbou na dálku
Když kupujete novostavbu ze zahraničí, největší obava bývá jednoduchá. Jak pohlídám, že vše proběhne tak, jak má, když u toho nejsem.
Tady rozhoduje kombinace dvou věcí:
- nastavení procesu,
- kvalita a otevřenost developera.
Standardy a změny: jasně, dopředu, bez překvapení
U dobrého projektu chcete vědět:
- co je ve standardu,
- co je příplatek,
- jak se řeší klientské změny,
- kdy je poslední termín pro rozhodnutí.
U Domů Bílý Vrch máte navíc silný benefit v tom, že technologie a úsporný standard není „navíc“, ale součást. Typicky fotovoltaika 8,1 kWp s baterií 11,6 kWh, tepelné čerpadlo IVT s chlazením, rekuperace SystemAir, zelená střecha, inteligentní systém, předokenní stínění, dřevohliníková okna VEKRA nebo retenční nádrž 5 m³ s čerpadlem. To jsou věci, které zvyšují atraktivitu pro nájemníky a zároveň chrání provozní náklady. A to je u investice podstatné.
Dohled na dálku v praxi: video, kontrolní dny, technický dozor
Funguje to takhle:
- část kontrol uděláte přes video. Krátké prohlídky, fotodokumentace, průběžný reporting,
- klíčové milníky řešíte přes domluvené kontrolní dny. Třeba při návštěvě ČR,
- můžete si najmout nezávislý technický dozor. Ten udělá kontrolu v průběhu a typicky i před předáním.
U developerské novostavby je důležité i to, jak se řeší dokumentace. Tady pomáhá klientský portál a Realpad CMS, kde máte podklady na jednom místě. V zahraničí je to rozdíl oproti situaci, kdy lovíte přílohy v e-mailech.
Proč je pro expaty výhodný model „developer–stavitel–prodejce v jednom“
U projektů, kde se stavba outsourcuje a prodej řeší třetí strana, vzniká více třecích míst. Změny se schvalují pomalu. Informace se ztrácí.
U Konhefra se rozhodování zrychluje tím, že je to jedna firma a jeden odpovědný člověk. Jan Konhefr je osobně přítomný, navíc dlouhodobě působí v Horních Počernicích. To znamená, že projekt nežije jen do chvíle, než se prodá poslední dům. Majitel je v lokalitě i po dokončení.
Srovnání návratnosti pronájmu v Praze 9 vs. centrum Prahy
Když řešíte pronájem novostavby, většina investorů porovnává dvě věci:
- kolik mohu reálně pronajmout,
- kolik mě stojí pořízení.
A tady se často ukáže, že „centrum“ není automaticky nejlepší investice.
Nájemné: centrum bývá dražší, ale Praha 9 umí držet krok
Podle Deloitte Rent Indexu se koncem roku 2025 pohybovalo nájemné v Praze kolem 456 Kč/m² měsíčně. Praha 9 byla na stejné hodnotě 456 Kč/m². Praha 1 byla v reportu uvedena na 484 Kč/m².
Rozdíl v nájemném tedy existuje, ale není to propast. U nájemníka totiž často rozhoduje i kvalita bytu, dostupnost a klid. Praha 9 umí nabídnout kombinaci dobré dopravy a „víc prostoru za stejné peníze“.
Pořizovací ceny: centrum typicky stojí výrazně víc
U prodejních cen bývá rozdíl výraznější. Například analýza Global Property Guide uvádí, že Praha 1 patří k nejdražším částem města. Uvádí hodnoty kolem 194 400 Kč/m². Naopak v Praze 9 se v různých přehledech objevují nižší průměry u nových bytů. Například Hypoindex zmiňuje, že Praha 9 patří k nejlevnějším obvodům pro nové byty, s cenami mírně nad 147 tisíc Kč/m².
Co to znamená pro výnos
U investice většinou sledujete hrubý výnos z nájemného a dlouhodobé zhodnocení.
Když zjednoduším modelově:
- centrum může mít vyšší nájem,
- ale pořizovací cena je často o desítky procent vyšší.
Proto se často stává, že hrubá výnosnost v širším centru vyjde podobně nebo i hůř než v dobře dostupných okrajových částech. Dává to logiku. Nájemník má svůj strop, kolik je ochotný platit. Investor má svůj strop, kolik chce vázat kapitálu.
A tady Praha 9 dlouhodobě boduje. Má dopravní napojení. Má služby. A současně pořád nabízí rozumnější vstupní cenu.
Proč do srovnání zapadá i dům
Češi v zahraničí často nechtějí „další garsonku“. Chtějí něco, co má vyšší užitnou hodnotu. Pro rodinu, pro návrat, pro děti. A zároveň pro pronájem.
Proto dává smysl dívat se i na dům jako investice. Rodinné domy umí přinést stabilnější typ nájemníka. Často rodinu, která zůstává déle. A u nízkoenergetického domu hrají roli i provozní náklady. Investorům do toho zapadá i argument z praxe, proč stále více investorů zvažuje rodinné domy místo bytů.
Jak zajistit správu a údržbu nízkoenergetického domu, když jste v zahraničí
Správa na dálku je téma, které rozhoduje o tom, jestli bude investice „v pohodě“ nebo vás bude vytěžovat každý týden.
Dvě cesty: vlastní člověk vs. profesionální správa
- Vlastní člověk v ČR Typicky někdo z rodiny. Je to levnější, ale často narazíte na čas a zodpovědnost. Drobnosti se hromadí. Termíny se posouvají.
- Profesionální správa nemovitosti Získáte pravidla, reporting, přehled o nájemném, řešení servisů, výběr nájemníků a komunikaci. Správcovské firmy obvykle nabízejí kompletní servis včetně facility managementu.
Pro expaty je důležité hlavně to, aby správa uměla:
- prověřit nájemníka,
- nastavit smlouvy,
- řešit pojištění a škody,
- hlídat pravidelný servis technologií.
U nízkoenergetického domu hlídejte servis technologií
Moderní dům není složitý na život. Je ale technologicky vybavenější. Typicky rekuperace, tepelné čerpadlo, fotovoltaika, baterie, chytré řízení.
Co doporučuji nastavit už od začátku:
- roční servisní plán, kdo a kdy kontroluje technologie,
- pravidla pro nájemníky. Třeba jak zacházet se stíněním a regulací,
- jednoduchý manuál domu. Jedna stránka, srozumitelně.
Tím předcházíte situaci, kdy nájemník „vypne systém“, protože mu něco nedává smysl. A vy pak řešíte zbytečné problémy.
Proč je výhoda, když je developer v lokalitě
U Domů Bílý Vrch je silný prvek v tom, že majitel firmy působí v Horních Počernicích dlouhodobě. Nejde o anonymní projekt bez návaznosti. Přítomnost po dokončení je důležitá. V praxi to znamená rychlejší servis a údržbu areálu.
A ještě jedna věc. Když kupujete dům, který je postavený „jako pro majitele“, obvykle je promyšlenější v detailech. Méně slabých míst. Méně „šetření na neviditelných věcech“. To se v pronájmu vrací.
Daňové povinnosti a právní aspekty pronájmu české nemovitosti
Poznámka předem: nejde o právní nebo daňové poradenství. U investice ze zahraničí má smysl ověřit konkrétní postup s daňovým poradcem. Hlavně kvůli smlouvám o zamezení dvojího zdanění a vaší rezidenci.
1) Daň z nabytí se neplatí
Dřívější daň z nabytí nemovitých věcí byla zrušena. Finanční správa uvádí, že je zrušena u případů, kde právní účinky vkladu do katastru vzniknou 26. 9. 2020 a později.
2) Kdy se stanete vlastníkem
V ČR se vlastníkem nestáváte podpisem smlouvy, ale až vkladem do katastru. U převodu vlastnického práva je rozhodující zápis do katastru nemovitostí. To je důležité pro načasování předání a pro platby.
3) Zdanění příjmů z pronájmu
Příjmy z pronájmu se v ČR typicky daní v rámci daně z příjmů. U fyzických osob se zmiňuje sazba 15 % do určitého limitu a 23 % nad něj. RSM uvádí hranici pro rok 2025 na úrovni daňového základu 1 676 052 Kč.
U pronájmu můžete uplatnit výdaje dvěma způsoby:
- skutečné výdaje,
- paušální výdaje.
U paušálu je v českém zákoně uvedeno 30 % z příjmů, maximálně do 600 000 Kč.
Pozor na krátkodobé ubytování typu Airbnb. Tam se pravidla mohou lišit, často se to blíží podnikání a mohou do toho vstupovat další povinnosti. Pokud míříte na dlouhodobý pronájem rodině, bývá režim jednodušší.
4) Daň z nemovitých věcí
Daň z nemovitých věcí se platí každoročně. Finanční správa má k dani samostatný rozcestník a služby pro zasílání platebních údajů e-mailem nebo do datové schránky. Jako vlastník v zahraničí chcete mít platby nastavené tak, aby se na nic nezapomnělo.
5) Právní stránka pronájmu
U pronájmu je klíčové mít:
- dobře napsanou nájemní smlouvu,
- předávací protokol,
- nastavené kauce,
- pravidla pro údržbu a drobné opravy.
Pokud kupujete ze zahraničí, počítejte i s tím, že smlouvy a podání ke katastru jsou v češtině. U významných částek je rozumné nechat dokumenty zkontrolovat právníkem.
Proč do toho dobře zapadá Domy Bílý Vrch a Konhefr.cz
Na konci dne investice stojí na třech pilířích:
- kvalita a dlouhá životnost domu,
- lokalita a dlouhodobá poptávka po pronájmu,
- partner, který dotáhne projekt a bude řešit věci i po předání.
Domy Bílý Vrch jsou v Praze 9 v Horních Počernicích. Lokalita je klidná, ale pořád „Praha“. Dobré pro rodinné nájemníky i pro budoucí využití pro vlastní rodinu.
A Konhefr.cz přidává to, co expat investor ocení možná nejvíc:
- rychlé rozhodování, protože majitel je přímo u toho,
- model developer–stavitel–prodejce v jednom,
- dlouhá historie a realizace projektů,
- nadstandardní technologie v základní ceně,
- možnost individuální domluvy a prohlídky i o víkendech.
Slogan, který to shrne lidsky: „ŽITÍ, BYTÍ ZA PÁR KAČEK“.
Pokud chcete udělat první krok, začněte výběrem domu z projektu Domy Bílý vrch.
A pokud vás láká spíš klidnější Středočeský kraj, podívejte se i na Domy Mcely.